Vídeo: Como Investir no Imobiliário #1 (200€) a partir de REITs

🗣️ Transcrição automática de voz para texto.

Olá meu nome é que estav e bem-vindo ao
primeiro episódio de como investir no
imobiliário a partir de rites
[Música]
por o nosso principal objetivo são os
dividendos no entanto são empresas com
dividend tild muito superior ao normal
só que claro também existe um risco
maior associado por isso neste caso ou
seja nesta série não vamos ver tanto a
estabilidade e a possível valorização
Vamos sim ver um dividendo elevado em
que as empresas a estão estagnadas ou
estão abaixo do seu valor justo e assim
temos margem para também ganhar com a
valorização caso vendemos mais tarde ou
mais destas empresas por isso eu voue
começar por mostrar os vários ritos com
maior capação no mercado Isto são fundos
de investimento imobiliário que seguem
normas muito específicas deste tipo de
fundos Podes ver que em primeiro está
prology American Tower etc etc no
entanto eu quero que tu saibas que não é
por ter uma maior capitalização de
mercado que é uma melhor escolha Porque
se o preço do rit estiver muito acima do
seu valor justo significa que estamos a
comprar por um preço muito alto Que hã
vai refletir numa possível
desvalorização mas também o dividend til
vai ser inferior porque quanto mais
baixo nós conseguimos comprar o
dividente hild associado também vai ser
superior e mais dividendes conseguimos
comprar porque como é lógico se eles
estão a distribuir aqueles dividendos
fixos em valores absolutos se entretanto
ação descer então o dividen detil da
sociado é superior logo os dividendos
que conseguimos receber para a mesma
quantia de dinheiro investido vai ser
superior nós poderíamos começar tal como
começo sempre por vermos no calendário
Qual é poderia ser as melhores empresas
para então hã recebermos nos próximos
meses ou seja poderíamos colocar aqui a
temos que distribuir isso pelo menos
trimestralmente poderos colocar que
temha ser um dividen til superior a 5%
etc etc no entanto sendo que este o
primeiro episódio não faz muito sentido
estarmos aqui a distribuir pelos vários
meses ou seja tentar ver qual é que é o
mês mais correto porque é o início da
série ou seja não faz mal se pagam em
janeiro em fevereiro Ou seja quando for
porque estamos a começar agora à série
por isso eu acho que este sim seria mais
importante que é vermos qual destas
empresas tem um dividend Hil superior
mas também aqui alguma segurança porque
se estiver como estás a ver um payout
based on free Cash Flow tão elevado que
está vermelho como alguns que apresentam
aqui então é um risco que devemos evitar
por isso olhar para o afff payout ratio
etc mas eu já fiz o meu digamos trabalho
de casa e já selecionei algumas É claro
que eu também vou utilizar o meu Excel
tal como estás a ver aqui eu só vou
selecionar e destacar os que são rits
porque há aqui várias empresas que não
são rits muito bem por isso vamos criar
aqui uma nova conta para o track your
dividends Aliás não é preciso criares
uma nova conta Basta vir aqui add
account colocas aqui Manual next e
depois colocas uma especificamente para
reach é o que eu vou fazer o dividend
til que eu procuro vai ser muito elevado
ao normal Ok por isso também temos um
risco muito superior associado e eu
quero que tenhas noção disso este vídeo
que estás agora a ver é um vídeo
exclusivo do patreon no entanto pode
sair daqui a 4 meses no YouTube só que
tem sempre este atraso de pelo menos 4
meses agora o que acontece é que por
sair aqui no patreon e no meu canal
então eu vou fazer aquisições mais
arriscadas no entanto eu vou fazer uma
série igual para o canal Financial
portugis também adquirir rites vão ser
aquisições mais seguras mas também o
possível retorno será inferior por isso
é só uma questão de colocar na balança e
ver se o risco retorno compensa para o
meu perfil é claro que pode não
compensar para o teu é por isso que é
importante sempre fazeres os teus
próprios estudos eu já vi aqui várias
empresas algumas das quais eu destaquei
foi estas temos aqui frt temos a SX
temos a digital trust temos a reality
income temos American Tower temos a
equity temos a Harbor temos a AG C temos
a mpw por isso eu vi aqui várias mas
como nesta série eu tenciono correr mais
algum risco porque no canal do Financial
portuges vai ser um pouco mais friendly
e mais seguro Por isso não posso
procurar por um risco retorno tão
elevado no entanto nesta série que vai
estar primeiramente no patreon eu após
ver cada uma destas a aquisição que eu
vou fazer para este mês Ok para o
primeiro episódio vai ser mpw e mpw
atenção já falei mal várias vezes porque
ela esteve a valores muito altos antes
para aquilo que ela pronto para o risco
que estava associado à mesma e ela já
caiu imenso já caiu cerca de 60 70%
Pronto já caiu mesmo muito desde a
última vez que eu falei sobre a mesma
existe aqui um risco muito grande
associado mas eu também quero que tu
entendas Qual é que é o potencial que eu
vejo nesta empresa ela já caiu imenso E
é claro que pode cair ainda muito mais
mas acontece é que aos valores que está
neste momento e eu já voue mostrar
fazendo uma análise técnica se cair
muito mais é porque está em risco de
falência e o que acontece é que se tu
fores ver todos os ativos que a mesma
tem é pouco provável que vá a falência
Ok por isso Isto pode ser utilizado de
duas formas tanto para investir para
longo prazo como swing trade neste
momento está numa zona bastante
arriscada mas para o nível que está
neste momento para mim ok compensa mas
eu já vou-te mostrar isso a nível de
análise técnica primeiro queria-te
mostrar aqui o Safety dos dividendos por
isso primeiro quero te mostrar que em
termos de dividente growth tem zero
porque eles custaram os dividendos há
pouco tempo Ok por isso tem zero anos
não tem crescido os seus dividendos
consecutivamente a distribui
trimestralmente um payout ratio de 59
mas isto não interessa porque já vamos
ver o affo payout ratio e mesmo tendo
cortado os dividendos recentemente Podes
ver que o dividend teal que estão neste
momento a distribuir é praticamente 20%
o que é muito agora será que compensa É
isso que vamos ver aliás para mim vai
compensar pelas razões que eu já vou
explicar bem mas em termos de dividend
Safety o
afo payout ratio está aqui em baixo está
classificado como um B menos e a menos
Ok dependendo se estamos a ver de
forward ou de trailing 12 months Mas
também se formos ver o interest coverage
está C tá 1.43 C mediana do setor 1.76 O
que é é aceitável e um total debito
equity de 122 por o que também está
pronto aceitável sendo que a medi do
setor está nos 94% é claro que
preferimos inferior e um total debito
capital de 55% mas no overall há aqui
uma classificação de C O que dentro do
dividend Safety para aquilo tudo que ela
caiu até me surpreende dar uma
classificação tão positiva não é porque
senão estava a classificar como algo
muito pior mas pronto eu quero também
fazer-te aqui mostrar-te uma comparação
do ACP 500 no último ano
comparativamente à mpw ou seja o ACP 500
subiu cerca de 20% 18.75 por neste
último ano enquanto a mpw esteve a deser
77.4 1% ou seja existe aqui uma grande
diferença agora A grande questão é será
que é uma empresa uma ação completamente
perdida ou será que pode haver aqui
alguma oportunidade e agora quero-te
mostrar a nível de análise gráfica tive
aqui a ver as várias como Podes ver não
há nenhuma que esteja Praticamente em
máximos mas também não há nenhuma
positivamente estável Ou seja que esteja
continuamente a crescer está sempre a
oscilar dentro do smma que é algo que
pronto não que eu gostaria que não fosse
assim gostaria que tivesse sempre a
crescer e a distribuir uns bons
dividendes mas para aquilo que distribui
nós não podemos pedir assim tanto Ok os
rits é mesmo assim temos é que encontrar
boas oportunidades que tenham tido
grandes quedas e que poderão então ter
uma valorização a partir daí por isso eu
tento evitar ao máximo estar emem
máximos porque mais tarde ou mais cedo
podem corrigir pronto não é que Harbor
ou por exemplo H American Tower esteja
em máximos Não há nada disso mas pode
cair até por exemplo os 158 neste caso
pode cair até este nível de suporte
Porque existe aqui vários níveis de
suporte que estas empresas podem cair e
aqui sim seria o ideal se for possível
adquirir a partir daí pronto mas como
Podes ver Existem várias e que
simplesmente oscilam pelo smma é claro
que existem umas mais estáveis que
outras mas maioritariamente é tudo
oscilar pelo smma por isso é pr Curar as
melhores oportunidades dentro dos níveis
de Sporte depois de terem tido grandes
quedas eu quero que tu entendas isto mpw
teve esta queda toda que tu estás a ver
aqui isto é uma queda desde estes
máximos uma queda de a 87 por isso é uma
queda gigante mas agora antes de estar
duas em duas horas eu vou passar para de
mês em mês agora quero que tu entendas
que neste momento e agora acho que esta
é a parte mais importante do vídeo está
praticamente a um nível de suporte que é
o último mínimo absoluto que tocou ainda
não chegou lá é 2.79 qualquer coisa
assim mas está praticamente lá na minha
perspectiva eu vou querer apanhar esta
oportunidade porque se eventualmente
algum milagre acontecer e eu nem sequer
dig que é um milagre basta a taxa de
juro baixar que vai acontecer mais tarde
ou mais cedo por isso esta aquisição vai
ser para longo prazo basta isso
acontecer que eventualmente que a mpw
poderá recuperar desde que as notícias
etc Não piorem mais do que já estão se
eventualmente Vamos só imaginar Num caso
muito positivo irá atingir os máximos
absolutos imaginemos que que isso
acontece portanto estamos a falar aqui
de um possível retorno de 724 por. seria
incrível não é estamos a ter este
retorno porque não considerar apenas
Esta possibilidade eu não estou a dizer
para tu adquirires Ok eu vou adquirir
mas acho que tu podes pelo menos colocar
na tua watch list De qualquer modo h
também existe aqui outras notícias como
por exemplo esta notícia que mostra que
um dos seus maiores hospitais está com
falta de liquidez que não consegue pagar
a renda não consegue pagar as suas
obrigações está com este endividamento
pela mpw o que afetou bastante
negativamente até que quando isto saiu
não é esta notícia penso tinha havido
uma queda de cerca de 30% só para tu
entenderes que houve bastantes quedas
podem ter sido ou não exageradas mas fez
com que tivesse nestes valores agora e é
por isso depois destas quedas todas vou
adquirir pela primeira vez esta a
empresa por isso a altura que eu falei
pior desta empresa foi quando estava com
um dividend tild que iria ser cortado
que acabou por ser e também estava em
valores superiores que achei que iria
realmente cair e acabou por cair agora
eu estou disposto a correr este risco
mesmo que a empresa Vá à falência Ok
estou disposto a correr este risco
Porque na minha opinião vale a pena e é
por isso que esta vai ser aqui a minha
aquisição no primeiro episódio no
entanto deixa-me só mostrar-te uma
rápida análise Fundamental e também os
ativos que tem tem 441 Imóveis têm
44.000 licenças a operar em 10 países
diferentes e aqui estão alguns Estados
Unidos unit and King Alemanha eh Espanha
Itália Portugal por isso em vários e é o
rit com mais hospitais mundialmente ou
seja com este nível de ativos com este
portfólio eh eu acho que é muito difícil
eles falirem mesmo que eles possam ter
mais alguma queda eu acho que é só uma
questão de suportar Até que a taxa de
juro baixe e depois ter paciência para
que talvez atinja Tais níveis que
compense este investimento por isso é o
que vou fazer para mim mas não deixa de
ser super arriscado por isso aqui também
mostra um pouco dos seus ativos totais
que T aqui no balanço por isso tiveram a
subir até é hoje 20 billions mas depois
já começaram a diminuir Ok mesmo assim
não diminuíram assim tanto para tudo o
que aconteceu e todas as notícias e toda
a queda que a ação teve mas Pronto agora
vendo e em termos de valor justo temos
aqui vários modelos tu já conheces
provavelmente então sabes Quais são os
modelos que se devem utilizar para rit
se não sabes eu vou te ensinar então
primeiro é o price do affo multiples ok
por isso este vamos ter que ver depois
estes dois eh também vamos ver estes
dois eh principalmente o dd stable
growth Mas neste caso também vou colocar
o ddm multistage por isso o ddm é o
dividend discount Model vendo primeiro o
multiples do Price to ffo temos uma
possível valorização de aproximadamente
95% Ok isto aqui é com as empresas
comparáveis e depois aqui no ddm stable
growth uma possível valorização de 73% e
no multistage de 27 por. até agora está
noos a mostrar uma possível valorização
muito grande mas vamos ver também outros
sites por isso temos aqui o Simple Wall
Street diz que existe um possível
retorno uma possível valorização de 65%
por acaso eu não vi aqui como eles estão
a nível de endividamento como Podes ver
está mal mas também não está péssimo
porque eles têm ativos correntes muito
superiores aos seus passivos correntes
ativos não correntes muito superiores
aos passivos não correntes e a margem Ou
seja a diferença que tem de
individamente é só um pouco superior
aqui aos seus capitais próprios está
negativo mas não é alo que esteja muito
muito negativo e depois utilizando o
stock Rover no plano Premium podemos ver
que existe um possível retorno de 106
por. eles usam a margem de segurança Com
base no Fair value e dão-nos a
percentagem de 106 por. realmente se
conseguimos duplicar o nosso
investimento a partir daqui seria
fantástico é isso que eu vou fazer eu
vou adquirir mpw e como são ativos muito
arriscados é óbvio que eu quero que
sejam mesmo meus e para tal tem que usar
uma corretora que tenha a certeza que eu
sou legítimo e não tentor beneficiário
que é o caso da Freedom 24 por isso o
passo seguinte é ensinar como é que nós
podemos criar uma conta em dólares e
depois converter na revolut de euros
para dólares para não pagarmos a taxa de
conversão e depois transferir
diretamente para a afid mut for temos
que Obrigatoriamente evitar a taxa de
conversão para tal temos que vir aqui a
área de membros depois no lado esquerdo
aqui na coluna em configurações da conta
vai estar uma opção que é conta
adicional depois está aqui conta
adicional normal e eu quero Smart in USD
porque nós vamos transferir diretamente
os dólares e assim evitamos a taxa de
conversão quando formos adquirir as
respectivas posição que estão em dólares
porque se tivermos euros e tentarmos
adquirir algo que está em dólares então
a corretora Vai automaticamente
converter com a sua taxa e Depois
ficamos a perder bastante seja em que
corretora for perdemos sempre algo agora
eu escolho o Smart porque é o que me
compensa mais para a respetivas
comissões porque por exemplo aqui o all
inclusive in USD poderia ser mais barato
no entanto para Stock options que é algo
que eu também vou fazer no canal do
Financial port is Podes ver que por
contrato é $3 enquanto na Smart é 0.65
ou seja só 65 cêntimos por isso é que eu
prefiro esta opção assim sendo como eu
vou depositar para aqui eh 3.000 000
então eu também vou ter que escolher um
plano indicado com a revolute porque é a
revolute que eu vou utilizar para
transferir então o primeiro passo será
vir aqui adicionar dinheiro depois de já
ter criado a tal conta em USD aqui como
nós vimos por isso eu teria que clicar
aqui em confirmar Eu é que já tenho
várias contas que criei em USD depois
vir aqui atrás e escolher a opção
transferência por dados bancários e tu
tens aqui transferência em USD por isso
é esta opção que eu quero agora a mais
simples pelo menos que eu tenho
identificado não é a transferir para o
Reino Unido não é também para o
casaquistão É sim para o chi este Pelo
menos é o que eu vi que tem mais
facilidade e que também é mais barato Ok
Pelo menos quando eu utilizo a revolute
por isso é por isso que eu vou fazer
aqui uma transferência logo de 3.000
porque só vai haver aqui um custo fixo
associado e assim fica muito mais barato
para mim bem eu vou gravar aqui meu
telemóvel e assim mostrar-te neste
momento já tenho 3.000 na minha conta
mas falta-me reparar aqui numa coisa
muito importante que é qual é que é o
plano mais indicado porque que se eu
utilizar o que é gratuito H apenas tem
um limite mensal de 1000 ou seja se eu
converter e ultrapassar estes 1000 que
vai ser o caso então eu vou pagar aqui a
taxa de conversão e atenção que isto
aqui aplica-se nos dias úteis porque se
for fim de semanas então também vais
pagar aqui uma taxa de conversão eh na
revolute O que é de evitar completamente
por isso o plano mais indicado para mim
que neste caso vai ser 3.000 que eu
quero transferir e converter mensalmente
então é o Plus por isso eu vou aqui à
minha aplicação aqui no canto superior
esquerdo vou clicar aqui em vez de
Standard vou escolher eh outro plano por
isso deixa-me lá ver fazer upgrade agora
é o Plus que eu quero por isso São só 4
€ por mês pronto para mim compensa para
evitar estes custos podemos ver que este
plano não tem descontos nas
transferências internacionais unn que
tem transferências internacionais
gratuitas é Ultra mas para o preço
mensal não compensa de todo por isso eu
já fiz as contas e a que realmente
compensa mais no meu caso é Plus que é
os tais 3.000 que eu vou converter e
transferir mensalmente por isso adquirir
o plano Plus por 4 € por mês é o
compensa mais e inclusive nós podemos
poupar aqui algum dinheiro se
selecionarmos a facturação anual por
isso porque não está bem eu vou mudar
para a facturação anual e assim fica já
com isto resolvido Já fiz o pagamento
anual Ok o que me resta fazer é
rapidamente fazer conversão cambial de
euro para dólar por isso eu quero
converter 3.000 € para dólares por isso
esta quantidade toda de Dólares Ok
analisar ordem H vender Euro por USD
taxas zero por isso confirmar Ok como
Podes ver tem osos
3.281 que é o que eu quero por isso
agora vou clicar aqui em transferências
e depois eu posso já selecionar a
Freedom finance e clicar enviar porque
eu já transferi uma vez por isso fica
guardado e agora basta clicar aqui e por
32 e neste caso 80 por isso tem uma
comissão apenas de
$28 O que é totalmente aceitável por
isso coloca aqui 32 por exemplo e 75 e
depois clica aqui enviar isto diz que
chega amanhã tudo bem é
é compreensível tá aqui os dados as
informações e agora clicar aqui em
enviar Pronto está feito Ok por isso já
enviei para Freedom agora se tu não
souberes como é que tu podes enviar
então é muito simples aqui no canto
superior direito tens nove depois tens
aqui transferência bancária clicas aqui
depois é para uma empresa clicas em
empresa depois o país do banco do
Denário é Chipre como nós vimos ali
Chipre tu tens as informações aqui pois
a moeda é USD não é Euro USD dólar
americano depois colamos aqui o Iban por
isso vou colar o IBAM E agora temos que
colocar aqui o Bic depois a empresa é
Freedom finance etc copia só o que tá
ali por isso é tal e qual depois o
e-mail é opcional mas podemos colocar o
nosso e-mail depois adicionar
destinatário depois é só continuar etc
etc colocar o número de rua aqui esta
parte de baixo é opcional código postal
localidade pronto o que é opcional podes
saltar isto aqui basicamente é só para
ter registo preenchido coloca o número e
a rua tal como está ali no entanto aqui
no código postal eh eu pelo menos tive
que vir aqui ao Google Maps e por
exemplo colocar aqui 4002 e Pronto acho
que já é o suficiente para adicionar e
está aquelas informações da morada
também não são super relevantes por isso
se te enganar também não há qualquer
problema e agora é só uma questão de
fazer aqui a tal transferência e ter em
conta que vamos pagar 3 e neste caso 4
cêntimos eu paguei 364 mas pronto é de
volta dos 3 O que é na minha opinião até
barato para a quantia que nós vamos
transferir super importante é aqui na
referência Nós temos que colocar
exatamente o que está aqui que é eh
payment details estás a ver aqui o
número da conta tu tens que colocar este
número por isso podes colocar tudo que
isto permite ou seja copias isto tudo e
colas eh Mas o mais importante é que
esteja exatamente este número que está
aqui se não tiver Das duas uma ou eh
bloqueia a tua transferência e depois
manda de volta ou então pode demorar
imenso tempo até chegar à tua conta tu
não queres isso por isso para evitar
constrangimentos Então coloca aqui a
referência é mesmo muito importante
depois envias e está feito depois como o
contacto destinatário fica guardado as
próximas transferências são super
simples de enviar agora que tu Já sabes
o próximo passo é vir aqui área de
membros eu vou transferir os dólares que
tenho Nesta conta para a outra conta
especificamente para rites transferência
entre contas dólar neste caso vou
transferir 250 aqui para a minha conta
só para ritos exatamente Enviar um
pedito e está feito Pronto já estou na
minha conta agora vou a negociar e agora
aqui a bolsa não preciso procurar mas
sei que é dos Estados Unidos e é em
ações no entanto eu vou colocar aqui mpw
que é aquela que eu procuro a bolsa aa
tá aberta e esta exatamente bolsa dos
Estados Unidos mws cada uma está a valer
apenas 3 O que é pronto muito pouco mas
isto também H teve esta queda toda
pronto e agora vou adquirir e um valor
aproximado de 200 por isso 23 está
aceitável é perto dos 200 que eu quero a
Freedom 24 tem várias vantagens como o
facto nós podemos criar a nossa conta em
dólares e depois transferir diretamente
para lá ou então sermos os legítimos
Donos das nossas ações ou mesmo ter
vários instrumentos financeiros O que é
muito bom para nós agora eh o aspecto
mais negativo na minha opinião é o facto
de por transação ter uma comissão de 2 €
ou de 2 por isso eu nunca iria querer
investir a menos de 100 por exemplo ou
100 porque percentualmente o impacto
seria muito grande o impacto mínimo
aceitável Para mim seria 1% que é aquilo
que eu estou disposto a pagar e por isso
ser 200 ou mais que neste caso é3 a não
ser que fosse algo muito arriscado muito
volátil e que rapidamente eh conseguia
recuperar esse valor mas para isso H é
mais dentro dos mercados emergentes etc
quer dizer esta aqui também se
justificava completamente porque em
termos de um dia ela pronto ou sobe ou
10 mais de 1% porque é bastante volátil
mas pronto de qualquer forma vou fazer a
aquisição são 70 ações colocar ordem de
compra e confirmar ordem Isto foi uma
ordem diretamente para o mercado e já
está ordem colocada e está aqui mpw para
este primeiro episódio foi esta
aquisição que eu fiz é muito arriscada
por isso tem cuidado mas queria
partilhar contigo meu estudo muito
importante não vamos esquecer de
adicionar o nosso portfólio por isso
aqui mpw mpw Aqui está vamos comprar por
tentações aqui 3.09 e está feito a doing
E começamos com portfólio de 19.60 Il
cost 19.42 e já estamos a receber 11 a
cada trimestre que não é nada Malu e um
portfólio Beta de 1.17 por isso P
Estamos indo por um bom caminho em
termos de destes valores Ok mas é claro
que adquirimos algo muito arriscado e é
bom que tu Tenhas noção disso eu espero
que tenha sido útil e até uma próxima