Vídeo: Como Investir no Imobiliário #2 (200€) a partir de REITs

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Olá meu não é que está bemvindo ao segundo episódio de como investir no imobiliário a partir de rites e eu quero começar já por te mostrar no track your dividends por isso aqui Podes ver que eu estou com portfólio elevadíssimo de 18.692 isto apenas só com um episódio no entanto no último episódio adquirimos algo bastante arriscado que foi mpw e apesar de ter adquirido algo arriscado e estar a receber estes dividendos que cada trimestralmente estou a receber cerca de 11 apenas por um mês o que não é nada mau mas para Além disso também estou aqui com uma valorização uma valorização da aproximadamente 4.24 por. agora acontece que o até estava com uma rentabilidade superior no entanto desde que o mercado abriu já houve aqui uma desvalorização de 1.3% por isso o mercado antes de abrir estava com uma rentabilidade aproximada de 5.47 por qualquer coisa por aí pronto De qualquer modo e neste Mano estou a receber dividendes em abril em Julho e também outubro e Janeiro do próximo ano por isso eu preferencialmente prefiro não receber dividendes agora naquele que eu vou adquirir eh nestes meses ou pelo menos receber mensalmente em todos os meses que também funciona a plataforma que eu vou utilizar ar vai ser a frend m for porque eu quero ser o legítimo dono desses rits porque ainda por cima sente algo tão arriscado então é muito importante ser o legítimo dono e agora Houve aqui uma pergunta que vocês fizeram que acho que é algo que poucas pessoas têm conhecimento que é qual é a diferença de sermos os legítimos donos e os tentor beneficiários é indiferente se a corretora vai falência aqui o problema é se a entidade que faz a custódia for à falência se a entidade que faz a custódia for à falência Então se tu fores o tenter beneficiário então tu vais perder todas as ações e teves a rit que tu tens em posse OK agora se Se fores o legítimo dono Aquilo é teu Ou seja eles não podem liquidar para pagarem as suas dívidas eles duas uma ou transferem para outra corretora uma corretora ou entidade que faz a custódia ou então tem que nos liquidar e devolver normalmente nunca podem fazer isto porque nós é que decidimos queremos liquidar e que devolva aquilo que nós temos direito por isso o procedimento normal vai ser transferir para outra entidade que faz a custódia E então resolvermos se queremos vender se Queremos continuar ou transferir para uma corretora isto é uma grande diferença entre ser o legítimo dono e o tentor beneficiário Estamos muito mais seguros sem qualquer limite se formos os legítimos Donos das nossas ações e são poucas as corretoras que realmente somos os legítimos donos agora aqui na mpw foi a aquisição do mês passado agora vamos passar para a aquisição deste mês por isso Qual será o rit que eu vou adquirir este mês aqui podemos ver os maiores rits por capitalização de mercado Ok mas não é por terem maior capitalização mercado que podem ser uma melhor escolha porque podem estar muito acima do seu valor justo e também o dividend tild ser muito baixo por isso queremos encontrar aqui um meio termo que tínhamos margem para que valorize no longo prazo e ao mesmo tempo receber bons dividendos por isso assim sendo este que é o dividend stock Cash que é para vermos o calendário ajuda-nos a perceber quando é que são distribuídos e também por um dividend til superior por isso eu coloquei estes filtros que pague pelo menos trimestralmente que ten um dividen til superior a 5% e aqui não coloquei filtros por isso podemos ver quanto é que é feito os pagamentos temos aqui algumas opções que são interessantes Mas eu também dei em consideração e ponderação ao meu ficheiro por isso eu vi aqui vários rits Ok os que estão a laranja no entanto eu ainda acrescentei mais alguns eu já te vou mostrar isto graficamente no entanto eu quero-te mostrar todos aqueles que eu vi por isso mpw stag frt exex American Tower digital reality equinix Iron Mountain Boston equity residential vc properties ipr throw lag PSA CCI que é Crown Castle S communication wpc glpi cube ohi que é o Omega care depois também hnc ADC isto também é bom para Tu colocares Na Tua watch list aqui é relativamente ao mercado canadiano Apple hospitality S Centers Main Street capital ltc Global Medical reit esta relacionado com o comércio real estate prologis Alexandria American assets também é nnn East group alius healthc reality trust e também Harbor por isso eu tive a ver várias vi também a nível de análise técnica Ok não foi simplesmente a partir do seing Alfa não foi simplesmente a nível fundamental quais poderiam ter um maior potencial foi também graficamente quais poderiam ser uma melhor oportunidade eu vou já passar para o que interessa e e dentro destas todas que eu tive a ver uma das que me pareceu ter maior potencial atenção que houve outras que também tiveram bastante potencial por isso eu também se calhar vou abordá-las em episódios futuros porque mais tarde ou mais cedo podem realmente ser muito boas oportunidades por isso eu não vou descartá-las mas para este Episódio aquela que me chamou mais atenção e eu vou começar logo a partir da parte gráfica ltc por isso Se nós formos ver ltc Eu até vou colocar de um em um dia porque nós não conseguimos ver on é que existem outros níveis de suportes mas Podes ver que estamos em valores muito mas muito inferiores por isso Conseguimos ver que houve aqui outro mínimo relativo e existe aqui um suporte eu vou traçar agora existe aqui um suporte tal como Podes ver com base nestes dois mínimos relativos Ok e neste mínimo relativo e neste no passado por isso eu acredito que agora seja um nível de suporte muito sólido e eu quero adquirir nestes valores agora temos que ter atenção é que se cair a partir daqui pode também entrar em modo fing Knife e cair muito mas muito mais por isso neste momento temos a Simple moving ABS que nos mostra que ainda não cruzou Ou seja que ainda está para queda por isso tem atenção a isto depois exponential moving Average ainda não cruzou tamanho que são as linhas roxas por isso para médio e curto prazo mostra que pode continuar a cair e também no FM System mostra que poderá continuar a cair e para além que o super rsi diz-nos que ainda não está super barato por isso ainda pode ficar mais barato no entanto algo que me agrada especialmente a nível de análise técnica é este nível de suporte que eu acredito que seja sólido e que poderá mais estar do Machete ganhar suporte a partir daqui Ok estamos a falar de um potencial caso atinja os seus máximos absolutos de aproximadamente cerca de 75% 76% O que é bastante no entanto se cair pelo menos até estes valores estamos aqui aqui a falar de uma queda potencial de cerca de 20% Ok e se formos ver até aos mínimos absolutos então estamos a falar aqui de uma queda de quase 50% por isso temos que ter muita atenção a isto porque é de certeza absoluta um rit bastante arriscado no entanto eu já te mostrei Qual é o Sea potencial a nível de análise gráfica e os seus riscos ou seja tens potencial de ganhar suporte a partir daqui no entanto tem muitos riscos associados que é o facto de poder ainda cair mais e se cir mais ainda poderá ter aqui uma grande queda e tu terás que colocar na balança se compensa o possível retorno agora eu quero ver também a nível nível fundamental contigo e mostrar-te o porquê de fazer sentido para mim ok Porque é que o risco faz sentido para mim então assim sendo aqui no s King Alpha consigo mostrar que o price do ffo neste momento está de 11.70 isto aqui eu acredito que até seja ligeiramente baixo para aquilo que é medid do setor depois já te mostra essa parte também agora quero ver é contigo os dividendos por isso neste momento tem um dividen de 7.37 por paga mensalmente o seu crescimento os dividendos estão nos zer anos ou seja não é que eles tenham cortado os seus dividendos mas pararam de crescer os seus dividendos alguns anos atrás depois diz que tem um payout ratio de 86.21 por mas não é isto que interessa o que interessa é o affo payout rati podemos ver que o pagamento dos dividendes em março sendo que não coincide aqui com a mpw porque a mpw é abril Por isso se for em março pagamento dos dividendes aqui da ltc está tudo bem agora relativamente aos dividendos dão uma ótima classificação de a sendo que é um a menos por isso maioritariamente temos aqui vários aspectos positivos sendo que a percentagem que estão a distribuir neste momento está ótima agora relativamente ao crescimento dos seus dividendos já vimos que pronto é péssima porque não estão a cresc e sente a segurança ainda pior ou seja eles dizem que a segurança dos seus dividendos ou seja o risco de poderem cortá-los está muito grande é por isso que classificam como D mais Se nós formos ver aqui o que dividend payout rti está como D mas não é isto que interessa o que interessa é o affo payout ratio que está neste momento de 82.95 por. Atenção se isto aqui tivesse superior a 90% então eu iria logo excluir a ltc por isso assim já Consegues entender que está muito perto destes estáis de 90% e por isso torna aqui um risco Ok neste momento está nos 83% a mediana do setor é cerca dos 74 75% por isso está um pouco superior àquilo que nós gostaríamos por isso eu quero que tu Tenhas muita atenção a isto que existe a probabilidade deles poderem cortar no futuro se a ltc não melhorar pois tem um total debit equity de 111 por o que é elevado mas para um rit até que está muito aceitável depois mais pontos que eu possa destacar o interest de coverage está aceitável Ok porque é 2.58 sendo a mediana do setor 1.75 está aceitável não é que esteja aqui de uma classificação de bem mais mas eu acredito que não esteja assim tão bom eu acredito que poderia estar muito melhor agora relativamente à avaliação aqui dá uma classificação muito boa porque acreditam que para o preço que ltc está neste momento temos aqui uma possível margem de valorização ou seja olham para o price to earnings ratio e comparativamente à mediana do setor está baixíssimo depois olham para o enterprise value to ebit ou to ebit e conseguem ver que também está muito bom olham para qualquer rácio onde implique o price sem ser o price do Sales e maioritariamente também está muito bom sem Sera parte comparamos com o arrendamento e relativamente ao Price do ffo também está ok por isso em termos de avaliação temos aqui margem segundo que o King Alpha nos diz para ganhar com valorização o que nós também procuramos isso ok pois em termos de crescimento da empresa tu Consegues entender só pela classificação geral que está praticamente estagnada ou seja em termos de crescimento do affo está com uma classificação negativa em termos de crescimento do ebit é pequeno apenas de 5.41 sendo a mediana 9.16 por. mas se olharmos para o epda Conseguimos ver aqui um crescimento de de 22.12 por. O que é muito bom comparativamente à mediana do setor agora repara na diferença que existe no ebitda para o ebit é evidente que esta diferença mostra-nos que há um problema nas depreciações e amortizações que apesar de ser um rit continua a ter um valor muito elevado nas depreciações e amortizações Ok é por isso que depois a classificação de tanto quando falamos do ebit agora relativamente ao crescimento do return on equity mostra-nos de – 20% Ok sendo a menana do setor menos 12% por isso está mal mas também não está muito muito muito mal depois em termos de crescimento working capital está muito aceitável Aliás está mesmo muito bom porque de 64% comparativamente a 2.3% está muito aceitável agora em termos de lucro com lucrativa é empresa já vimos relativamente ao afo Mas o que eu quero ver é relativamente ao resultado líquido por isso em termos de resultado líquido por cada empregado Ok por cada employe Temos algo muito bom que está bastante positivo e depois cativamente ao endividamento Total também está bastante positivo ok pelo menos está superior à mediana do setor pois depois em termos de Margem também está muito positivo o que se destaca mais como aspectos negativos são os rendimentos a partir dos arrendamentos mas depois de resto em termos de R return on Total assets return on total capital e mesmo equity está bastante positivo isto aqui são pontos a favor que dá no overal classificação de B agora passamos à parte gráfica em termos de comparar a rentabilidade deste RIT com o ip500 o ip500 neste último ano teve uma rentabilidade aproximada de 19% enquanto ltc foi aqui de cerca de 17% O que é bastante negativo porque nós queremos também ser rentáveis em termos de valorização no longo prazo e Conseguimos ver que ltc teve aqui um prejuízo de 34% nos últimos 5 anos e de 15% nos últimos 10 anos enquanto o cp500 teve uma valorização de 176 por. agora se formos ver aqui no máximo Pronto já Conseguimos ver aqui uma valorização da ltc de 146 por. mas comparativamente a ip500 que é de 955 por ltc Ainda tem muito que subir por isso aqui a questão é será que tem margem suficiente para conseguir ter uma rentabilidade superior do que o ip 500 nos próximos anos essa é a grande questão e é isso que devemos ter atenção porque não chega aos dividendos mas também só possível valorização Pronto agora relativamente ao relato dos ganhos podemos ver que maioritariamente tem sido positivo entre todos tê sido mas os últimos até têm sido bastante por isso Isto é um aspeto positivo a favor mas o próximo relato dos gangos vai ser 15 de fevereiro isso 15 de fevereiro está quase Aliás quando o vídeo for publicado Sim ainda vai a tempo mas quero que tenhas atenção que caso seja negativo então aqui o rit ainda pode deser mais só que caso seja positivo também pode dar aqui uma boa valorização ainda por cima em valores tão baixos agora vamos passar a uma das as minhas partes favoritas que é ver o valor justo por isso neste momento o que mais me interessa ainda por cima para RS é o price do afo multiples que é este aqui e sendo que estamos a falar de uma empresa que está praticamente estagnada estável nos seus dividendos que distribui não tá a crescer sequer então mais indicado é o ddm stable growth assim sendo aqui no affo multiples diz que existe um pel prejuízo de 0.6% ou seja está praticamente no valor que deveria estar segundo o que dizem e aqui segundo o ddm stable growth existe uma possível desvalorização de 27 por. pronto quero que tu Tenhas isto em atenção mas eu também quero ver aqui contigo o que é que outras ponderações nos dizem no simple Wall Street diz-nos que existe uma possível valorização de 40% agora em termos de saúde financeira da empresa mostr que tem ativos correntes muito superiores aos passivos correntes e também ativos não correntes superiores aos passivos não correntes por isso neste aspecto passa a infelizmente até tinha capitais próprios superiores aos seus passivos Mas recentemente e que estou a falar de 31 de março de 2023 o individamento superou Os Capitais próprios ou seja o Deb to equity neste M momento está de 111 por. o que eu espero que Os Capitais próprios consigam no futuro superar isto mas infelizmente Isto é um aspecto negativo vamos ver o que é que outras ponderações dizem por isso aqui com o stock Rover no plano Premium diz que existe uma margem de segurança de 26% aqui no Alfa spread dizem que existe uma possível valorização de 20% Ou seja que tá desvalorizado por 20% no entanto Isto é num cenário normal tu ainda não conhece este site mas é o alfha spread ok passas a conhecer por isso com base nesta ponderação diz que está desvalorizado 20% Ok no entanto dcf diz que existe aqui uma desvalorização de 14% Se nós formos ver o pior caso possível porque aqui estão a considerar todos os fatores mas formos ver o pior caso possível dizem que existe uma possível desvalorização por 1% agora isto é Ok se formos ver o pior caso possível agora se formos ver o melhor cenário possível segundo eles mostrem que existe uma possível valorização de 38% eles aqui também nos dão pontto chave para Além do valor intrínseco decf value eles também nos dão Qual é que é o target da Wall Street O Price to Sales Price to earnings dizem que tá certo nestes todos este aqui já está mais ou menos ou seja o price to free Cash Flow to equity já está mais ou menos o interprise value to ebit Está ok e o enterprise value do free Cash Flow Está mais ou menos por isso Isto são alguns pontos Chaves que podemos ter em consideração ou seja tudo o que é relacionado com o free Cash Flow eles consideram que poderia estar melhor mas se quisermos ver isoladamente o dcv ok este modelo Conseguimos ver que e num cenário base Então existe uma possível desvalorização de 14% segundo eles num pior cenário de 32% e num cenário favorável de uma seel valorização de 32% Pronto agora em termos de solvência ou seja o quão provável esta empresa ir à falência Ok quanto maior for este scor de solvência então menos probabilidade existe de ser insolvente ou seja de falir por isso O que é que eles fazem aqui eles vêm ser a empresa tem capacidade de pagar facilmente os juros relativamente ao seu individamento ou seja à sua facilidade Ah também quanto dinheiro eh tem guardado para situações mais inesperadas digamos assim e também a quantidade de endividamento que a empresa tem por isso apesar de ter a Digamos um bom interest coverage ou seja mediano tal como vimos no sinking Alpha no entanto aqui já aponta um aspecto negativo que é o net dept Pronto agora utilizando outra ponderação que é o value investing nós podemos ver que eles dizem que existe uma possível valorização de 12.30 utilizando o dcf nos últimos 5 anos ok Podes ver que existe alguma discrepância de uns sites para outros porque eles dão mais ponderação h a certas rúbricas ou mesmo nas projeções por exemplo aqui nos 5 anos mostra 12. 30% Mas se for ao fim de 10 anos ok que inclui mais dados mostra que existe uma possível valorização de 23.7 por Ok potencial pronto aqui Conseguimos ver as projeções hum aqui Conseguimos ver qual é que é o forecast da empresa por isso eles dizem-nos que e num cenário normal temos aqui uma margem para valorizar de 12% aproximadamente se for e num cenário mais favorável de 25.50 por mas num cenário negativo Ok num cenário não favorável de apenas 1% o que é totalmente aceitável ou seja se e fosse de acordo com este site então não haveria grande risco associada esta empresa em termos de valorização claro pois segundo 16 analistas mostram que a sua recomendação é uma venda forte cinco vendas nove dizem para manter zero dizem para comprar e e um diz para comprar agressivamente agora relativamente à probabilidade de ir à falência temos aqui que existe uma probabilidade segundo este site Ok de apenas 0.8% ou seja segundo eles existe apenas menos de 1% que a empresa V a falência é claro que isto não implica que a ação desvalorize ok Porque mesmo que uma empresa não vá a falência ação podes valorizar E tu podes perder dinheiro com isso só quero que tenhas bem em atenção os riscos Associados depois H esta página também é útil não só para vermos os dividendos que estamos a receber que é 19 cêntimos por ação e também o dividendo associado que é 7.10 por que já tínhamos visto anteriormente mas também todos os dividendos que foram pagos ao longo dos anos ok por isso tem sido sempre 19 cêntimos aproximadamente porque nos outros anos ou seja em 2016 já vemos aqui 18 C por ação 17 C por ação 16 C por ação é por isso que o se King Alpha nos diz que T estado estagnados em termos de crescimento dos seus dividendos Porque a partir de 2017 pararam de crescer os seus dividendos pronto esta página por acaso é boa para nós vermos isso e assim sendo dentro de todas as opções que vi dentro daquelas que estão aqui disponíveis que eu te mostrei nesta watchs list eu penso que a ltc tem aqui algum potencial para longo prazo está bem está neste nível de suporte que eu acredito que seja sólido em termos de risco retorno penso que seja elevado é claro que se cair até aos 24 p64 então como eu te mostrei anteriormente ainda é uma queda elevada de cerca de 20% por isso eu quero que tenhas Obrigatoriamente isto tem atenção assim sente eu vou adquirir ltc por isso vou usar aqui Freedom 24 eles por acaso t o to Authenticator Factor ou seja aqui tem sessão de segurança e para eu comprar ou vender tenho que primeiro iniciar e colocar o código Pronto já coloquei o código agora negociar eu quero Estados Unidos da América quero procurar por ltc por isso esta conta em dólares aliás eu ainda tenho que fazer esta transferência dos dólares por isso vou transferir da minha conta poupança para esta conta então a conta que eu quero transferir é esta aqui 981 e vou transferir $50 Pronto está feito confirmar enviar um pedido agora volto aqui à minha conta que neste caso é 981 que é onde está mpw e é onde eu vou investir agora a segunda que vai ser ltc por isso atenção saliente mais uma vez que existe um risco elevado associado mas para mim faz sentido Ok para o meu portfólio isto não é aconselhamento nem recomendação de investimento mas para o meu perfil para esta série especialmente esta que quer correr mais algum risco para ter um retorno superior para mim faz sentido por isso ltc está aqui agora o número deixa-me cá ver o máximo seria nove eu não quero tanto por isso deixa-me cá ver sete exato cerca de 214 que o que eu quero investir são aproximadamente 200 Por isso faz sentido colocar ordem de compra e confirmar compra coloquei ordem de mercado por isso já tenho aqui ltc exatamente pronto é tudo por este vídeo eu espero que tenha sido útil se foi não te esqueças de colocar um gosto Para apoiar e até uma próxima