Vídeo: O Crédito A 100% Para Comprar Casa Não Vai Funcionar Por Estes 2 Motivos

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uma das medidas mais defendidas pelo novo governo para a solução a curto médio prazo do problema que é a incapacidade da compra de casa por parte da população Portuguesa em particular da camada mais jovem é o financiamento a 100% na prática deixar de ser preciso capital próprio para a compra da primeira casa para jovens até aos 35 anos só que nos moldes em que está pensada atualmente muito antes do facto de eventualmente este aumento da procura faça à mesma quantidade de casas resultar numa subida astronómica dos preços para além dos salários serem suficientes para suportar as prestações bancárias relacionadas com a aquisição destas habitações independentemente de não ser preciso uma grande quantidade de dinheiro à cabeça há dois problemas dois problemas que tornam estes dois que acabei de referir completamente irrelevantes porque nada vai acontecer mesmo que houvesse casas mesmo que os preços não aumentassem mesmo que os salários conseguissem suportar as taxas de esforço exigidas e já vou explicar o que é que isto quer dizer em mais detalhe há dois entraves que ainda não vi serem peridos e que me levam a concluir que esta medida simplesmente não é concretizáveis são as maiores Barreiras à sua concretização e alguns eventuais desfechos nada positivos no caso de ser implementado se é a vossa primeira vez por aqui dou-vos as boas-vindas o meu nome é João zoio consulto investidores particulares nos seus projetos Imobiliários invisto o próprio no mercado Residencial e em boa verdade este canal começou porque queria falar sobre as minhas aprendizagens diárias sobre esta indústria inda na altura enquanto agente imobiliário entretanto deixei de abordar este tema com tanta frequência por aqui passou a ser mais frequente no Instagram sugiro que Me sigam por lá mas é algo que quero voltar a introduzir com consistência e este pareceu-me um excelente tema para Recomeçar no programa de governo que foi aprovado em conselho de ministros no passado dia 10 de Abril e que resistiu a duas moções de rejeição na Assembleia portanto assume-se que é o documento que vai servir de Norte para a conduta deste novo governo Durante os próximos 4 anos consta o seguinte programa de apoio à compra da primeira casa pelos jovens os jovens são o grupo demográfico mais prejudicado com a crise da acessibilidade à habitação com impactos nefastos na demografia do país e na Imigração dos mais qualificados uma das maiores dificuldades na definição de um projeto de vida é a compra da casa numa fase da vida em que os rendimentos são baixos e a situação profissional mais precária a crescer às dificuldades económicas resultantes da combinação terrível entre preços das casas crescentemente elevados com rendimentos persistentemente baixo dos jovens há decisões públicas que agravam as dificuldades dos mesmos hoje quem queir comprar casa tem de ter poupanças para pagar duas entradas ao estado relativa ao imt e imposto selo e ao banco que não empresta a totalidade do valor da aquisição estas Barreiras são também problemáticas na medida em que os jovens têm horizontes de vida e de geração de rendimentos que são longos a opção do governo passa por basicamente libertar os jovens destas duas entradas permitindo aceder à compra de casa quem não tem poupanças familiares ou próprias suficientes para as suportar isso concretiza-se através de isenção de imt imposto seo para jovens e garantia pública Para viabilizar o financiamento bancário da totalidade do preço de aquisição por jovens bem por pontos sim os jovens são os mais prejudicados pela crise da Habitação ainda que a definição de jovem com potenciais dificuldades de aquisição de casa seja vasta ao ponto de incluir mais de 2 milhões 300.000 pessoas entre os 20 e os 39 anos portanto é um problema diria eu generalizado na sociedade portuguesa sim a compra de casa envolve duas entradas se lhe quisermos chamar assim uma ao estado correspondente à componente do imt e imposto do se sobre a compra e sobre o crédito dos quais já falei em muito pormenor anteriormente mas algo que me faz um bocado de comichão é atribuir-se a segunda entrada ao banco a entrada não tem nada a ver com o banco e isso é uma confusão extremamente comum para clarificar Car numa transação Imobiliária existe quem está a vender e quem está a comprar imaginemos uma casa de 100.000 € que queremos comprar e alguém quer vender se eu precisar de financiamento sendo esta casa para habitação própria permanente consigo pedir ao banco através de um crédito habitação para me ajudar a pagar até 90% do valor da compra a interação com o banco é uma de eu preciso de pagar 100.000 € à pessoa x ajuda-me ou seja os 10% correspondente à tal entrada é a componente que o banco não financia mas que tem de ser pago na mesma à parte vendedora não ao banco logo aqui surge o primeiro problema que ainda não ouvi ninguém a falar e que torna completamente inútil esta medida por não ser aplicável à realidade normalmente esta transação ocorre em Dois Passos o contrato Promessa de compra e venda ou cpcv e a escritura não acontece em dois momentos at tua h n motivos assina-se primeiro cpcv seja para comprometer ambas as partes enquanto recolhe documentação em falta ou enquanto se trata do processo de financiamento ou enquanto quem está a vender procura outra casa para comprar para si e é neste cpcv que se paga normalmente um chamado sinal este sinal costuma ser de 10% que no fundo é a parte que num financiamento a 90% o banco não financia vamos deixar de lado todos os outros casos e focar-nos apenas neste por um momento a oficialização do negócio só acontece na escritura Há muitas coisas que podem correr mal entre o se pcv e a escritura se a oficialização só acontece na escritura também o financiamento só acontece na escritura portanto Suponho que os fundos da garantia por parte do Estado apenas sejam desbloqueados na escritura estão a ver o problema aqui das duas uma ou o estado dá dinheiro a quem está a comprar no momento do cpcv que é uma barbaridade porque a transação ainda pode não se realizar ou quem está a comprar precisa na mesma dos 10% para pagar o sinal a quem está a vender não acabando esta medida por resolver nada as perguntas que coloco são vai o estado garantir o dinheiro no cpcb vai o estado pedir aos bancos para libertarem parte do Capital no cpcv em qualquer um dos casos o que é que acontece se o negócio cair entretanto se uma das partes decidir não avançar se houver algum entrave documental ou outro que não é pouco frequente o que é que acontece mas calma o segundo entrave à Nova medida de financiamento a 100% é ainda maior entretanto se no meio disto tudo não tiver ficado bem claro quais são os passos na transação do um imóvel O que é que sucede em cada um deles que documentos são necessários ou se quiserem só perceber melhor tudo o que envolve a compra de casa Criei um guia completo para o processo de compra e venda de casa totalmente gratuito que enviei a toda a gente que já estava no newsletter da academia do imobiliário e que se quiserem receber também podem Clicar no primeiro link da descrição é gratuito está bem explicado detalhado estruturado e é daquelas coisas que se devia aprender na escola mas nunca ninguém nos ensinou levando-nos ao segundo grande problema que torna o financiamento a 100% impossível ou no mínimo pouco provável algo que torna qualquer outro subsequente completamente irrelevante porque nem sequer é possível avançar com a aquisição da Habitação vamos lá então o financiamento que uma entidade Decide ou não conceder está limitado por uma recomendação macroprudencial do banco de Portugal feita relativamente ao LTV ou loan to value o loan to value é segundo a definição do banco de Portugal o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia calculado Com base no mínimo entre o seu preço da aquisição e o seu valor da avaliação simplificando há um limite de quanto se pode emprestar que tem por base o menor de dois ou o preço de aquisição ou o valor da avaliação este limite depende da utilização que se vai dar à casa se for uma habitação própria permanente é de 90% para qualquer outra finalidade é de 80% A grande maioria dos bancos vai ainda mais além dizendo que faça ao valor da avaliação concedem no máximo 85% disso trazendo isto à realidade na prática e para exemplificar para a aquisição de uma habitação própria permanente de 100.000 € de um lado temos o limite de 90% imposto pelo banco de Portugal 90.000 € neste caso restando os tais 10.000 da entrada que se pretende eliminar com esta medida mas do outro lado Ainda temos o limite que é a prática comum dos bancos de 85% da avaliação aqui 85.000 € se a avaliação fosse a mesma do valor de compra ou seja se o imóvel que se quer adquirir por 100.000 € com 90% de financiamento for avaliado em cheio pelos mesmos 100.000 € o banco tem de ver qual é o menor valor 90% do empréstimo ou 85% da avaliação aqui só consideraria os 85% porque é o menor dos dois então para dar a volta a isto para se conseguir eliminar a entrada qualquer casa terá necessariamente de ser avaliada 15% acima do seu valor de mercado aos dias de hoje esta disparidade de 15% entre o valor da avaliação e o valor da aquisição não é algo assim tão comum especialmente Se tivermos a falar de oportunidades acessíveis ao mercado Retail ista chamemos-lhe assim às pessoas comuns que querem comprar a sua primeira ou próxima casa de modo que novamente des duas uma ou se mantém a necessidade da existência deste montante não financiado não resolvendo esta medida absolutamente nada ou então tem que se eliminar primeiro esta prática comum dos 85 por da avaliação e depois reverte-se a recomendação macor prudencial dos 90% do banco de Portugal que podia bem ser o colapso do sistema financeiro português por completo não é que esta recomendação sempre tenha existido no passado nada disso houve muitos anos antes de 2018 em que era possível uma pessoa pedir 150% de crédito de habitação às tantas ainda incluía a mobília e sobrava para um carro novo mas Isto existe agora e passo a citar o banco de Portugal para promover a adoção pelo sistema financeiro português de critérios de concessão de crédito prudentes para garantir por um lado a sua resiliência forçando a capacidade para absorver potenciais choques adversos e por outro que as famílias obtêm financiamento sustentável minimizando o risco de incumprimento adicionalmente com esta indicação o banco de Portugal pretende prevenir que o setor financeiro assuma riscos excessivos nos novos créditos celebrados com consumidor é relativamente simples perceber porquê estes 85% ou 90% por existem para que haja uma margem de 10 a 15% no caso de um incumprimento de uma pessoa que pelas mais variadas circunstâncias da sua vida não consegue fazer Face às suas obrigações e o banco tem de ficar com o bem a margem tanto relativamente à avaliação como quanto a montante concedido existe para que o banco se possa desfazer deste crédito mal parado por um valor não inferior a quanto lhe custou porque se isto acontecer uma vez talvez não seja relevante 10 vezes também não 100 já é qualquer coisa mas a partir de um certo ponto torna-se completamente incomportável e acaba por desencadear um efeito que pode ser muito nocivo para o sistema financeiro os 10 a 15% preveem não só eventuais oscilações num sentido negativo do preço das casas um período em que haja uma correção ou um ajuste de preços do mercado como também despesas judiciais uma margem para a venda do financiamento a outras empresas que se especializem na compra destes créditos mal parados e na sua execução na venda do bem recuperação do dinheiro em dívida e Outros tantos pontos que podem vir a resultar na tal perda de dinheiro por parte das instituições financeiras sendo que quem se prejudica em última instância é sempre o contribuinte português relembro que tem o guia completo para o processo de compra e venda de casa no primeiro link da descrição Se quiserem aprofundar ainda mais e deixo também a aparecer no ecrã um vídeo que fiz Há dois anos mas que entretanto nada mudou sobre a verdadeira razão das casas serem tão caras em Portugal Se tiverem gostado a subscrição do canal é muito apreciada desejo-vos tudo de bom um abraço e até a próxima semana