Vídeo: Como Investir no Imobiliário #5 (200€) a partir de REITs

🗣️ Transcrição automática de voz para texto.

Olá o meu nome é que estav e bem-vindo ao quinto episódio de como investir num imobiliário a partir de rites por e a corretora que eu vou utilizar É aqui FR for porque eu quero ser o legítimo dono destes rits que tenson adquirir e tal como Podes ver no meu portfólio a das últimas quatro aquisições foi primeiramente mpw que neste momento se encontra com mais de 60% de rentabilidade depois ltc que está com cerca de 10% depois é pr neste momento está praticamente no breakeven e temos Alex sandria com cerca de um prejuízo de 2.27 por. pronto no entanto Podes ver que mpw realmente está com lucro muito elevado porque quando eu adquiri até posso mostrar isto Basta ver as minhas posições clicar aqui em mpw e depois passar aqui para gráfico depois clicar aqui por pontos Ok por isso mostrar pontos e ir aqui abaixo por isso Podes ver que eu adquiri mesmo neste mínimo relativo H quase mínimo absoluto e se eu vir todo o prazo temporal Ok Consegues ver que utilizei como base nos mínimos absolutos anteriores por isso eu vi aqui que poderia ser uma oportunidade um nível de Sporte e realmente se confirmou que aqui foi um nível de Sporte eu poderia fechar a minha posição mas eu quero deixar para longo prazo Porque mesmo que imaginemos que mpw caia hã para mim é indiferente eu quero realmente Que ela possa valorizar muito mais e que consiga atingir valores muito superiores para que eu consiga continuar a rentabilizar a mesma eu até E pensei neste Episódio talvez adquirir a mesma mas o que acontece é que o relato dos ganhos vai sair muito brevemente Ok dia 9 de Maio e eu só quero mostrar o porquê de talvez colocar como hipótese a aquisição da mpw porque da última vez Ok acando seu o relato dos ganhos Foi mesmo muito longe do que era esperado ou seja os earnings foi ah 24 de Fevereiro deste ano e como Podes ver a surpresa Foi mesmo muito negativa só para teres uma noção estão aqui pontos eh neste lado direito e Podes ver que aqui era o que era esperado este círculo e a bola vermelha aqui abaixo foi o que realmente foi ou seja foi muito distante do que era esperado e agora espo que seja inferior mas mais uma vez H aqui atrás Foi mesmo muito inferior e ela continua a subir por isso existe a possibilidade que mesmo que seja algo mesmo muito negativo ela continua a subir porque se anteriormente foi tão negativo e continua a subir tal como Podes ver que foi aqui ou seja foi os earnings foram aqui por isso os earnings saíram e ela entretanto já teve uma valorização de cerca de 24% é muito estranha porque realmente se calhar está a valores que são demasiado inferiores para esta ação Eu só queria que tu tivesses noção disto ou seja mesmo com seja negativo H existe a possibilidade dela continuar a subir e se for positivo então poderá ainda subir muito mais por isso é que eu acho um rit interessante que ainda ponderei a reforçar Mas como já tenho exposição e também é arriscado então eu tive a estudar mais para ver qual é que poderia ser a mais indicada Por isso quero partilhar contigo o track your dividends ou seja o meu portfólio neste momento que tem estas aquisições Ou seja tá-me a ser pago deix cá ver com um portfólio de aproximadamente 8. 36% mais ou menos isto e tá-me ser pago em maio Ó depois em Junho 3 julho 5 e 1us novamente por isso trimestralmente vai repetindo por isso preferencialmente eu gostaria de adquirir um rit que pagasse em junho Setembro dezembro e por aí fora porque são os meses que está a ser pago menos mas também se adquirir um rit que pago mensalmente também é Ok por isso eu tive a ver as vossas sugestões mas também tive a ver aqui o top segundo O seing Alf ou seja o top de rits que eles têm aqui na classificação quantitativa por isso eles têm aqui uma lista de 31 rits que eu acho que interessante termos não list Porque alguns deles eh eu acredito que tenham bastante potencial depois também Vi os rits com maior capitalização de mercado por isso a começar da pries e vai-se por aqui abaixo por isso há aqui bastantes que tu provavelmente deves reconhecer e pronto alguns deles eu também tenho na minha watch list assim sendo eu também vi aqui dentro do meu ficheiro Ok os que estão a laranja são os ritos são os vários ritos que eu tenho na minha lista porque podem ter potencial uns são inclusive dividend King outros já adquiri ali Aliás o dividend King que agora costuma a referir é a leg mas o que acontece na leg Já podemos ver isso daqu nada é que eles cortaram os seus dividendes recentemente ou seja eles cresceram os seus dividendos há mais de 50 anos e Pelos vistos cortaram por isso deitaram digamos tudo a perder mas se realmente tiveram cortar é porque al na empresa não estava nada bem ok e por isso também se refletiu no preço e talvez seja uma oportunidade porque está a ver um grande exagero na pressão de venda por parte de vários acionistas isto talvez pode significar uma oportunidade porque nós queremos aproveitar é o medo do receio que existe no mercado entretanto também tive a ver dentro do calendário dos dividendos por isso eu coloquei aqui o pagamento seja no próximo mês por isso estamos em maio quero que o pagamento seja em Junho que é o mês que está mais escasso para nós que está aqui nos 3 e por isso tive aqui a ver então assim sendo eu vi várias e por exemplo temos aqui a ambridge com 7.22 por etc no entanto não houve nenhuma que me chamou realmente a atenção assim sendo fui ver as vossas sugestões por isso esta foi uma delas eprt a Land Aliás a leg foi exatamente o rito que eu estava a falar que cortou os dividendos recentemente e que teve também uma grande queda por isso neste momento tá com ele de 1.47 por se virmos aqui em termos de dividendes Podes ver que ah diz que cresce os seus dividendos há 51 anos consecutivos mas isto é mentira porque ao cortar Então deixou de crescer consecutivamente Ou seja vão começar do zero por isso é pena que percam o título de dividend King pronto mas teve que ser e para o bem da empresa então é melhor assim depois também foi sugerido a wpc foi sugerido a stag h mas Digamos que Nenhuma destas acredito que seja a melhor escolha pelo menos com base no meu estudo atenção que isto nem é aconselhamento nem recomendação de investimento é apenas o que eu vou adquirir para o meu perfil mas acredito queuma destas seja a mais indicada pelo menos com base naquilo que eu vi eu também eu vi muitas outras frt dlr Realty income amt abr hnc Crown Castle Main pronto vi muitas outras como a prologis new Lake que Alexandria etc mas a minha escolha Ou seja a minha aquisição para este mês vai ser aqui a ADC ela tem uma classificação de 100 em 100 segundo este site está bem aqui mostra-te o preço por ação ajustado mostra-te o price do ffo neste momento no entanto estar aqui este número não nos leva a lado nenhum Ou seja é sempre melhor se compararmos com a mediana do setor depois também temos aqui os retornos a estados dividendos aquilo que já foi pago e que está a ser pago o payout 3 mas isto é muito importante o que nós queremos saber é realmente o ffo e temos aqui o ffo ffo por ação temos aqui o debit assets a taxa de ocupação que é bastante elevada e temos também a percentagem do maior inclino Ou seja do maior cliente aqui deste rit que neste caso é o Walmart honestamente acho estas estatísticas estes dados bastante interessantes e apresentáveis depois podemos ver que na diversificação é 100% de retalho Ok isto quando estamos a falar da porcentagem em termos de rendimento mas se olharmos para as indústrias vemos aqui em termos de grocery home improvement Automotive Services por isso temos aqui vários mas sim eu diria que não está assim tão bem diversificado ainda por cima à exposição é 100% aos Estados Unidos tal como Podes ver aqui por isso Se houver uma crise Imobiliária por exemplo nos Estados Unidos Então temos a certeza que este rito vai ser afetado então a nível de análise técnica está abaixo do smma ok pelo menos utiliz este indicador para medir a estabilidade e Podes ver que maioritariamente aliás durante este período tem estado acima do smma Ou seja a partir de 2012 depois hã tivemos aqui uma instabilidade em entre deixa-me cá ver 2008 e 2012 e depois continua a estar por cima pois novamente uma instabilidade anteriormente a 2001 o que acontece é que depois de 2012 tem mostrado Aqui Esta estabilidade e a única vez que rompeu o smma completamente foi na pior altura do covid-19 mas depois ganhou a suporte rápidamente depois mostr esta estabilidade mas aqui em digamos agosto de 2023 rompeu Ok e atingiu este nível de suporte por isso aqui seria uma boa altura para adquirir pelo menos com base e na análise técnica que tem mostrado Neste período Depois teve este Pump e caiu novamente por isso neste momento encontra-se no 58 o suporte foi aqui no 53.7 e Talvez possa ser uma boa altura para adquirir pelo menos o FM System já mostra alguns sinais de compra deixa-me lá ver o que é que o Simple moving Average nos diz com imputs de curto prazo diz-nos que sim poderá subir no curto prazo mas no Médio prazo ou seja aqui é no curto prazo e aqui no Médio prazo ainda não nos mostra qualquer sinal que poderá valorizar para Médio prazo ou seja com expon moving Average com imputs para Médio prazo pronto apesar de ter esta estabilidade aqui rompeu ou seja quebrou a estabilidade que tinha Anes e não sabemos se realmente poderá voltar a ter essa estabilidade e continuar a subir ou se vai começar a estagnar a partir daqui e oscilar entre estes valores que entre os 53 e os 63 mais ou menos por isso o ideal é que conseguisse romper o smma e depois começasse a ganhar novamente suporte a partir dele por isso vamos ver a nível fundamental O que é que nos diz e vamos começar primeiro por ver a segurança dos dividendos por isso deixa-me cá ver em termos de segurança dos dividendos primeiro sabemos que tem um dividen de 5.17 por. tem crescido os seus dividendos há 4 anos consecutivos paga mensalmente por isso aqui podemos estar tranquilos neste aspeto mas em termos de segurança dos dividendos eu quero saber o affo porque aqui temos o dividendo payout ratio Mas sendo um rit Então temos que olhar para o affo o affo payout ratio está nos 72.90 por o que está um pouco abaixo da mediana do setor O que para mim é ótimo agora eles fica como B menos eu classificaria como pronto C mais talvez porque aqui h não está assim com uma grande diferença da Mena do setor mas está ok em termos de dep to equity está até bastante abaixo da mina do setor por isso Isto é um aspecto bastante positivo porque em termos de solvência dá uma maior tranquilidade depois eh também gostava de ver o interesse coverage esse encontro está aqui interesse coverage está nos 13.1 Ou seja é bem superior à mediana do setor é por isso que eles classificam como um a menos e agora em termos de avaliação por isso deixa-me ver o price do ffo que neste momento está pronto praticamente igual à menina do setor não está assim muito apelativo ou seja gostávamos que o preço estivesse ainda inferior ao que está atualmente para que considerássemos esta ainda uma melhor oportunidade do que realmente é ou seja tá neste momento volta dos 58 e se Talvez se tivesse no 53 aqui neste nível de suor seria ainda melhor para nós mas pronto isto Cada um deve fazer o seu próprio estudo e se acredita que poderá guardar e conseguir adquirir aos 53 então ainda melhor ou at inferior agora se começar a subir a partir daqui então dificilmente depois poderá atingir os 53 se pronto manter essa tendência positiva pronto assim sendo deixa-me lá ver estamos a ver a avaliação a seguir a avaliação quero ver o crescimento por isso o crescimento o que é que nós temos aqui eu quero começar por ver o return on equity por isso vou cá abaixo o crescimento return on equity está aceitável está superior pelo menos à mediana do setor o crescimento do ffo deve estar cá em cima aqui está crescimento A ffo também está bastante superior à Medina do setor depois o do que F operacional é que não está assim tão bom menos está inferior à Medina do setor deixa-me lá ver se vemos aqui também o ebit aqui está o ebit realmente está superior quase o dobro à mediana do setor não é nada mau e em termos de crescimento dos rendimentos também temos aqui que está bastante superior à mediana do setor por isso eu diria que estes são aspectos positivos Pronto agora deixa-me ver em termos de ser uma empresa lucrativa queer começar pelo net Margin aqui nos ritos eles apresentam sempre primeiro os afo por isso não apresentam logo a net Margin mas eu procuro aqui num instante temos aqui a NET income Margin que é a margem do resultado líquido que é Exatamente isto que eu procurava e está exatamente H muito superior à Medina do setor por isso isto para mim é um aspeto muito positivo que eu queria ver ok isto Inter cover nós já vimos por isso não precisamos de novamente deixa-me cá ver Cash from options também está muito superior à mediana do setor que é um aspecto positivo um aspecto negativo que também é importante salientar é que os asset turnover H está abaixo da Mena do setor não é por pouco até está bastante abaixo no entanto se virmos o raa ou o raa que é o return on Total assets ou return on equity podemos ver que está superior à Mena do setor que é um aspeto positivo ok mesmo o return on total capital também está por isso eles classificam aqui como um B H mas eu até daria mais classificação para o rit não Total assets mas pronto então vamos ver aqui o momento comparar este RIT com ip500 então no último ano o ip 500 teve uma valorização de aproximadamente de 23% enquanto ADC menos 1% nos últimos 5 anos ADC desvalorizou 12% e quanto o ip500 valorizou 73% Isto é péssimo para a ADC nos últimos 5 anos atenção mas se olharmos para os últimos 10 anos vemos aqui um bom aumento DC Ou seja 90% comparativamente a 167 por do ip 500 e se olharmos para os máximos então vemos 2022% da ADC enquanto o cp500 teve 130 ok É verdade com o cp500 ganha Mas então incluirmos os dividendos damos por isso vamos ver aqui o total return com o ip500 total return também por isso no último ano temos aqui 870 juízo para 24,85 dop 500 nos últimos 5 anos não mostra aqui dados mas nos últimos 10 anos estão quase em pé de igualdade quase nos últimos 10 anos quer dizer a diferença ainda é 30% praticamente pronto e nos máximos e temos kdc até tem uma rentabilidade superior portanto realmente aqui os dividendos têm um grande Impacto Ok e é Bom Termos noção disso por isso é importante termos visto este gráfico também porque realmente Conseguimos ver a diferença que faz e quando temos em consideração os dividendos por isso de 2022% passou para 22% is se realmente os dividendos aqui fazem uma grande diferença pronto vamos ver os modelos de avaliação por isso com base no finbox eu penso que os mais indicados seja aqui o price do ffo multiples e seja o ddm stable growth por isso aqui o price do FF multiples temos uma possível valorização de 15.40 e aqui no stable growth um possível prejuízo de 30.50 por. depois se utilizarmos como ponderação Simple Wall Street está desvalorizado por 50 pon a 50% Ou seja eu vou ter que utilizar a calculadora para ter uma noção de quanto é que isto diz que pode valorizar por isso 77.24 a dividir por 58 – 1 x 100 vamos a falar aqui de uma rentabilidade uma possível rentabilidade segundo o Simple Wall Street de 102.1 por. Mas é claro que eu acho que eles exageram sempre pronto H passamos então para a saúde financeira desta empresa em termos de ativos correntes e passivos correntes é uma coisa mesmo minúscula porque se compararmos com os ativos e passivos não correntes então é mesmo muito pequeno mas pronto os ativos correntes ainda são um bocadinho superiores aos passivos correntes e podemos ver aqui que em termos de depto equity eles estão muito bem ou seja TM crescido os seus capitais próprios ainda há aqui uma grande diferença entre os capitais próprios e o seu individamento eu acho que estão num bom caminho Por enquanto pronto entretanto esta aqui ainda não é a melhor parte a melhor parte é o que eu tenho visto dentro dos insiders que eles têm apenas comprado ações da empresa eu vejo isto como um aspeto positivo como é óbvio porque se eles estão a comprar é porque talvez saibam algo que nós não sabemos e por isso eles estão a aproveitar algo que pode estar a vir por surgir ou seja aquela estabilidade que eu procurava e por isso eu quero apanhar essa onda se realmente vir a acontecer por isso também vou adquirir para longo prazo por isso eu também não tenho pressa segundo o stock Rover dizem que existe uma margem de segurança de 88% e quase que dão como uma compra forte tal como Podes ver aqui em termos de Val score tem 73 grow score 95 Quality score 83 e sentimento por isso em termos de scores apresentados pelo stock Rover não está nada mal menos com base nisto que eu tenho visto e agora eh Com base no earning Whispers ou seja o relato dos ganhos em princípio ainda não está confirmado mas será dia 23 de Julho Tu Podes ver aqui que maioritariamente esta empresa em termos de relato dos ganhos com base no ffo tem superado o esperado ou seja tem sido maioritariamente positivo então is se olharmos para os rendimentos e over ear ou seja TM todos superado o que era esperado praticamente temos aqui apenas uma exceção que está negativa mas pronto sem contar com esta todos superaram pelo menos até a junho de 2019 que existe aqui uma limitação para os dados que o sing Alfa apresenta mas pronto Isto é o plano prémio de qualquer modo só para tu saberes depois aqui o alfha spread diz que está subvalorizado por 14% sendo aspectos negativos que apresentam é que tem um declínio no return on invested capital mas pronto é quase insignificante porque mostram de 4 para 4% AT é porque deve ser menos de 1% esta percentagem que muda e o declínio do return on equity de 4 para 3% por isso são aspectos negativos que não são muito relevantes mas é importante mencioná-los depois no Melhor cenário está subvalorizado por 31% e no pior cenário está sobrevalorizado por 4% depois vir o value investing mostra que existe uma probabilidade desta empresa falir a de 30.0 por. eu não sei onde é que eles se basearam mas pronto só queria partilhar contigo está bem porque é outra ponderação que nós podemos utilizar e também outro cuidado que podemos ter mas com base naquilo que eu vi em termos de de do equity interest coverage ETC eu não vejo a forma de isto ter uma probabilidade tão grande de falir por isso eu acredito que este site esteja enviado mas também H Isso não é um problema queria apenas partilhar contigo o que é que este site nos dizia pronto depois aqui este no Market bit diz que é uma compra moderada um possível Upside de 1.1% e que os insiders estão a adquirir aliás Isso foi o que nós vimos há pouco no simple Wall Street não é por isso o que eu vou fazer é adquirir o mercado abriu à minutos por isso eu vou aproveitar para adquirir a empresa hã eadc estas questões que eu tenho neste momento entretanto o mpw já teve uma valorização de quase 5% praticamente só na abertura do mercado aquela que estava com prejuízo 2. tal por já está praticamente no break even Ok por isso estamos a começar bem Este dia sem dúvida 160 de lucro em pouco tempo não está nada Malu e agora o que resta fazer é aqui negociar para então adquirir deixa-me ver se tem dinheiro suficiente não Por isso tenho que vir aqui à minha conta poupança fazer esta transferência para esta conta por isso estamos aqui a falar de dólares por isso basta fazer uma transferência em dólares do valor que eu tencion investir que neste caso é cerca de 200 por isso área de membros depois vou aqui a transferência entre contas Depois temos aqui dólares vou transferir cerca de 250 pronto dar aqui uma margem h a conta é exatamente esta confirmar e agora é só uma questão de segundos até cair na minha conta entretanto também Podes ver que estou com um retorno médio anualizado destas aquisições de 17.63 por. o que não é nada mau entretanto já caiu por isso estou agora com 306 e59 e agora vou procurar aqui por ADC ADC só deve haver uma aliás H duas mas esta que eu quer [Música] adc.no trading View só para teres uma noção que também podes fazer análise gráfica aqui na na frente do T4 pronto De qualquer modo eu vou adquirir quatro que é aproximadamente eh 200 Por isso neste caso 235 se fosse menos era 176 Por isso prefiro um bocadinho mais do que menos por ISO assim quatro são rites reais por isso é Exatamente isto que eu quero para ser o legítimo dono pronto ordem colocada agora vou aqui rapidamente a posições e já tenho ADC aqui Por isso começo com um projz inicial de eh 38 C que que é 0.1% provalmente é é devido ao spread mas pronto faz parte pronto Isto é tudo o que eu queria partilhar contigo a minha aquisição e o meu estudo por isso sem aconselhamento financeiro nem recomendação de investimento mas eu espero que me estudo possa auxiliar se ajudou não te esqueças de colocar um gosto Para apoiar e até uma próxima