Vídeo: Como Investir Em Imobiliário Com Apenas 10€ Através De REITs

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o mercado imobiliário em Portugal e no mundo tem crescido exponencialmente e as oportunidades de investimento são várias Mas nem toda a gente consegue tirar partido delas devido à pouca disponibilidade financeira e ao valor francamente elevado que a compra de uma casa exige é quando se bate de frente com esta limitação e se começa a pesquisar alternativas que normalmente se encontram os reits ou real estate investment trusts em português sociedades de investimento e gestão Imobiliária vejamos em que é que consistem exatamente como funcionam Quais as principais métricas a considerar na sua análise e como é que tornam possível qualquer pessoa investir em imobiliário com apenas 10 € um reit recordo real estate investment trust é uma empresa cuja principal atividade consiste no investimento em ativos Imobiliários por via da compra e gestão de imóveis físicos como Centros Comerciais complexos de escritórios e condomínios residenciais com o intuito de gerar receita normalmente através do arrendamento O que é que distingue uma empresa que simplesmente investe em imobiliário de um reit para uma corporação ser considerada um reit é preciso que cumpra uma lista de requisitos precisa de pagar pelo menos 90% dos lucros gerados aos acionistas investir no mínimo 75% dos seus ativos em imobiliário dinheiro ou títulos do Tesouro americano Obter 75% ou mais das suas receitas através de rendas ou juros de empréstimos e há mais uns quantos mas estes são os mais relevantes ainda são alguns porque os reits usufruem de uma posição fiscal privilegiada que tem como objetivo incentivar a operação e desenvolvimento dos os ativos no mercado e a distribuição dos resultados daí provenientes algo que está intimamente relacionado com a origem deste instrumento financeiro foi criado em 1960 pelo congresso norte–americano com o intuito de possibilitar aos cidadãos e não só às Grandes Empresas e instituições financeiras o acesso ao investimento imobiliário através de um mecanismo que permite a exposição à indústria sem a necessidade de adquirir Imóveis tendo presente a noção de que ao investir o capital está em risco já que o valor dos ativos pode subir ou descer sendo possível obter de volta menos do que o inicialmente aplicado o objetivo foi cumprido e entretanto já inspirou dezenas de outros países a criarem as suas próprias versões por exemplo em Espanha existem as só simi e em Portugal foram criadas em 2019 as CG ou sociedades de investimento e gestão Imobiliária infelizmente a implementação destas últimas tem ficado a quem das expectativas devido a pequenos detalhes legais e burocráticos que tornam ideia pouco Atrativa para quem os eventualmente poderia criar resultando no aparecimento de apenas três nos últimos 5 anos a olm real estate de Portugal também conhecida como ores a Atrium bir e a vila dos números dada a amostra reduzida de opções nacionais e a sua dimensão pouco relevante no Panorama Global foquemos nas características doss propriamente ditos os americanos que existem em maior abundância permiti a escolha de várias especificidades que podem estar mais em linha com um determinado perfil e numa escala significativamente superior a nível do valor de ativos so gestão [Música] antes de falar dos tipos e das métricas a conhecer para os analisar como é que se pode ganhar dinheiro a investir em rits Existem duas formas a eventual valorização da participação tal como acontece com o investimento numa qualquer empresa cotada na Bolsa ou não e a distribuição de dividendos que é por norma a que mais atrai quem investe para os reits porque Como disse há pouco tem distribuir pelo menos 90% dos seus lucros o que se costuma materializar em pagamentos mais regulares do que aquilo que acontece com as corporações sem a mesma obrigação Claro que existe sempre o risco de a empresa não apresentar resultados positivos e nesse caso não haverá dividendos a distribuir podendo até verificar-se uma desvalorização da participação daí ser tão relevante fazer-se sempre uma pesquisa própria antes de investir num determinado produto financeiro ou utilizar qualquer serviço para esse efeito e considerar que o desempenho passado não é uma garantia de resultados futuros uma forma simples de nos colocarmos na posição de acionistas de um reit é adquirindo uma parte de um que seja cotado em bolsa através de um intermediário financeiro tal Como se dá a ação de uma empresa ou etf se tratasse a trading 212 o patrocinador deste vídeo é uma das opções que disponibiliza o acesso a esta classe de ativos sendo possível investir quantias a partir de 1 € depois de um depósito mínimo de 10 € aando da criação de uma conta Invest Neste contexto em específico há dois agradáveis benefícios na plataforma existe uma lista de reits e nas páginas individuais deles está presente todo um conjunto de métricas úteis para ajudar na sua análise algumas das quais Vamos explorar em conjunto já de seguida todas estas funcionalidades aplicam-se os termos e comissões da corretora agora dos vários reits existentes como é que se escolhe em qual ou quais investir há vários fatores a considerar E como sempre não devem interpretar esta informação como uma recomendação de investimento não sou consultor financeiro um deles é o seu tipo e há três principais os equity reits os mais comuns cuis a maior parte das receitas é proveniente de rendas os reits hipotecários que simplificando adquirem dívida que financia projetos Imobiliários gerando rendimentos através da cobrança de juros sobre o capital imprestado sendo considerados ligeiramente mais arriscados porque dependem do cumprimento deste pagamento e por último os rits híbridos que combinam as estratégias dos dois anteriores no que toca às métricas financeiras há em primeiro lugar que analisar as comuns a qualquer empresa as que nos transmitem uma imagem Clara da sua situação financeira como por exemplo as suas receitas que nos reits querem estáveis ou em crescimento o de to equity ratio a relação dívida capital próprio crucial para entender o nível de alavancar da empresa especialmente importante em setores como o imobiliário onde o financiamento via dívida é comum e o payout ratio a taxa de distribuição de dividendos que indica a proporção dos lucros distribuídos aos acionistas é importante lembrar que as coisas devem ser analisadas em conjunto e no contexto da indústria em que as instituições operam um alto de crescimento das receitas pode ser atraente Mas se estiver acompanhado de um elevado nível de endividamento e uma baixa margem de lucro pode indicar riscos significativos da mesma mesma forma um payout ratio elevado pode ser sustentável em empresas maduras com fluxos de caixas estáveis mas menos apropriado naquelas em fase de crescimento que precisam de capital para reinvestir abrindo a aplicação da trading 212 clicando na lupa fazendo um scroll cá para baixo em mais listas selecionando os reits E clicando no primeiro a título meramente ilustrativo damos de caras aqui com a página da ação onde se encontram duas secções com bastante de valor estou a falar dos rácios principais e dos dados financeiros A grande maioria destes indicadores que apresentei e vou apresentar estão aqui concentrados e também por isso é que depois de uma pesquisa própria talvez concluam que a utilização da trading 212 é uma mais valia para o vosso caso em particular seja essa a situação podem criar conta através do primeiro link da descrição e beneficiar gratuitamente da fração de uma ação com valor até 100 € a que se aplicam os termos da campanha continuando é essencial considerar também o foco geográfico que pode ser global ou específico de um país região ou continente e o foco setorial que pode abranger todos os setores ou concentrar-se exclusivamente em segmentos específicos como o Residencial comercial Ou Industrial a localização dos imóveis no portfólio do reit e o propósito que servem podem influenciar diretamente a sua estabilidade a forma como se analisam a sua resiliência faça mudanças no mercado por aí depois tratando-se de uma ação da qual tipicamente se esperam dividendo sobre as quais falei aprofundadamente num vídeo passado há mais dois indicadores em específica terem atenção a dividend yield que mede o rendimento gerado por ação ao longo de um ano expresso na forma de uma percentagem do seu preço tendo novamente em mente que o desempenho passado de qualquer ativo não é uma garantia da sua performance futura e o histórico do pagamento dos dividendos que pode ajudar a perceber se têm sido pagos de forma constante sem falhas e se T crescido ao longo do tempo no mínimo acompanhando a inflação para além destes há mais três extremamente relevantes no contexto dos reits começando pelos fundos das operações ou funds from operations em inglês o intuito da sua utilização é medir o desempenho operacional da empresa ou seja os resultados gerados pelas suas principais atividades que excluem ganhos ou perdas provenientes de vendas de imóveis e as suas depreciações e amortizações isso é importante porque os imóveis tendem a valorizar ao longo do tempo e a depreciação que é uma despesa contabilística que não envolve saída de dinheiro real pode fazer o lucro parecer menor do que realmente é por exemplo um edifício pode ser depreciado contabilista icamente ao longo de 30 anos mas na realidade o seu valor pode aumentar nesse período e o mesmo se aplica à amortização excluindo-as às duas no cálculo dos Fundos das operações oferece uma visão mais precisa do desempenho real do reit um complemento é o adjusted funds from operations que subtrai as despesas de manutenção e outras despesas recorrentes pintando um retrato ainda mais fiel da quantidade de dinheiro disponível para distribuição aos acionistas finalmente o terceiro para terem pano para mangas o net operating income ou rendimento operacional líquido Mostra o quanto um reit ganha com as suas propriedades depois de descontar as despesas operacionais como a manutenção e a gestão por outras palavras ajuda a aferir o quão bem O Re está a controlar os custos operacionais das propriedades que possui excluindo despesas financeiras e de capital para além dos reits há mais uma forma para investir em imobiliário com pouco dinheiro sobre a qual falei neste vídeo a aparecer agora no ecrã e a que recomendo que assistam de seguida não se esqueçam de subscrever o canal para não perderem os próximos desejo-vos tudo bom um abraço e vemo-nos daqui a pouco