Vídeo: Como Investir no Imobiliário #8 (200€) a partir de REITs

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Olá mano como é que está e bem-vindo ao oitavo episódio de como investir no imobiliário a partir de rits por col agora antes de começar quero agradecer a f for por apoiar este vídeo eu vou utilizar a mesma porque quero ser o legítimo Dona destes rits tal como Podes ver aqui e também e Podes ver que neste momento estou com uma rentabilidade de 267 porque entretanto os ritos tiveram aqui uma boa subida aliás eu quero partilhar Também contigo com o portfólio H neste momento está nos 6.66 por. sendo que estou a receber anualmente cerca de 120 tá bem Com estes rites que foram adquiridos sendo que a melhor posição neste momento é aqui mpw que está com uma rentabilidade de 61.8 6% mas as outras posições também não estão muito mais aliás a única que está negativa é aqui a Alexandria depois caso não saibas a razão pela qual vários ritos tiveram esta subida foi principalmente porque a probabilidade na próxima reunião da Fed ok aqui a 18 de Setembro de 2024 aumentou bastante a probabilidade da mesma de ser ou seja neste momento está um target de 5.2% A 5 . 50% sendo que na próxima reunião Pode ser para 5 a 5.25 por. por isso Isto é o positivo para os rits americanos atenção que estamos a olhar principalmente para os rits americanos são aqueles que eu tenho maior foco Mas eu também vou começar a ver mais vezes os europeus Mas neste momento eu vejo uma maior oportunidade Principalmente nos rits americano porque a taxa de juro está bastante elevada E à medida que vai descendo aqui os rits podem ter uma boa subida aliás tal como Podes ver perfeitamente apenas houve uma maior probabilidade da mesma de ser apenas 25 pontos Pass que foi o suficiente para haver aqui uma boa subida por parte de vários rits Aliás não só este portfólio como muitos outros que eu tenho rits hum tiveram aqui uma ótima subida pronto isto Só para te colocar a parte aqui ainda no track your dividend queer partilhar contigo os dividendes que estou a receber mensalmente por isso há aqui meses que estou a receber muito mais por isso em Julho estou a receber $1 mas Agosto e Setembro já estou a receber 6 por isso preferencialmente eu gostaria de adquirir um rit que pagasse nestes meses para equilibrar mais no entanto se eu ver que este rit tem uma muito melhor oportunidade neste momento e paga ainda em Julho outubro etc então ainda vou ter que abrir mão essa oportunidade se para os meus objetivos e perfil de investidor fizer sentido mas pronto antes disso vamos passar às vossas sugestões por isso vocês fizeram aqui várias sugestões e eu quero começar primeiro press por isso alguém sugeriu a gnl só que esta pelo menos com base naquilo que eu estive a ver tem um Aff pay out R bastante elevado ou seja de 90.35 por é totalmente inaceitável para mim ou seja Isto pode significar que num futuro próximo irão cortar os seus dividendos está bem aliás eu acho que o próprio cing Alfa dá um aviso não por acaso nesta aqui não dá um aviso mas repara tem um dividend de 12.44 por. e se está com este IFP out ratio é para estar alerta para além que temos aqui vários artigos de Cell strong Cell e holds Ok por isso não é de buy de todo por isso há que ter cuidado depois a próxima sugestão foi aqui a unit un nit por isso também classificada como f em termos de segurança dos dividendos porque o f fop tration neste caso até é bastante aceitável mas Depois tem um total Deb to capital muito mais elevado do que a mediana do setor está bem isto tem um cuidado a ter mas o ponto mais negativo pelo menos na minha opinião é aqui o interest coverage para mim o interest coverage tem que estar bastante acima da minan de setor e neste caso até se encontra abaixo da minan de setor Ok 1.32 Na minha opinião é mesmo muito baixo Para Além que este RIT encontra-se com aviso por parte do se King alpa está bem por isso em termos quantitativos colocam aqui como strong Cell Por isso cuidado com este rit depois a próxima sugestão é aqui HST neste caso o que eu não gostei desta foi relativamente ao o crescimento dos seus dividendos que só tem crescido há um ano consecutivo e para além disso a taxa de crescimento dos dividendos está negativa está bem por isso apesar do dividend til não ser mau eu acho que não compensa para além que se nós virmos os dados desde 1994 apenas T tido uma rentabilidade de 134 por. isto de todo não compensa os dividendos que pagam está bem P menos com base nas minhas contas depois a próxima sugestão que foi feita foi aqui a CTO a CTO tem aqui um problema pelo menos para mim é relativamente ao F po TR Que também está bastante elevado na minha opinião e também o interesse de COB onde é que está o interesse de COB está aqui bastante abaixo da mediana do setor e para mim é demasiado pequeno por alguma vez sequer pensar adquirir porque em termos de por exemplo Total debito equity at está aceitável mas s o facto do interesse de cobra estar tão baixo para mim é algo a excluir agora dentro das que foram sugeridas eu acho que a CTO até a melhor Zita pronto a próxima sugestão foi esta R XR e o maior problema deste rit é sem dúvida alguma o af TR tal como Podes ver está praticamente nos 90% bastante acima da Medina do setor e para mim isto já é logo excluí está bem porque de outros pontos até tá bom hã aliás se olharmos para a avaliação depois tu irias ver que não estaria assim tão bom mas em termos de segurança é isto que mais me assusta por isso este rit que foi sugerido eu também vou excluir por fim a última que foi sugerida que foi aqui avb acontece ter um dividend tilt para mim para os meus objetivos e perfil de investidor muito baixo tá bem 3.26 por. não é de todo aceitável para aquilo que eu procuro está bem por isso pagam muito poucos dividendos para o preço que está atualmente Pronto agora vou passar Então à minha aquisição por isso agradeço bastante pelas vossas sugestões porque nunca sabe quando fazem uma sugestão que é muito boa e realmente eu acabo por adquirir Mas desta vez com base naquilo que eu procurei é que eu considero mais decada para o meu perfil e objetivos é esta por isso temos aqui a maa neste momento rompeu o smma só para te mostrar também em termos de Simple moving Average e exponential moving Average por isso exponential moving Average cruzou aqui onde eu vou sublinhar está bem com inputs de Médio prazo e relativamente à Simple moving Average por acaso cruzou para queda Aqui está bem por isso no curto prazo pode ainda ter uma queda e voltar novamente a tocar no MMA Mas eu acredito que ela poderá começar a inverter principalmente se realmente a taxa de referência por parte da Fed começar a descer por isso não só este rit como muitos outros se eventualmente algum dia este rit chegar aos seus máximos Ok se estamos só a supor um cenário muito favorável caso algum dia chega aos seus máximos estamos a falar aqui de uma possível valorização só para partilhar contigo uma possível valorização de 61% aproximadamente 62% pronto por aí agora a classificação por parte do All rit dá de 90 em 100 por isso aspectos mais negativos eles dizem que é o Core if growth E também o Core ffo to share growth se formos mais abaixo Conseguimos ver que eles têm um bom payout mas depois já vamos ver o affo payout ratio H tem uma taxa de ocupação muito elevada o aspecto mais negativo que pelo menos eles apontam é que o dep to asset de 40.30 por C Depois temos aqui o Financial reports e tal como Podes ver tem exposição aos Estados Unidos por isso aqui é relativamente apartamentos residenciais tá bem por isso este é o foco deste rit e para mim é totalmente aceitável por exemplo para mim era mais preocupante Se fosse por exemplo escritórios Ok especialmente focado em escritórios porque se houvesse alguma pandemia Hum seria muito difícil a taxa de ocupação estar elevada pronto para além disto a mesma está na sua classificação deixa-me Lar está em 15º lugar por capitalização de mercado aqui no toop ou seja estes são os ritos com maior calização de mercado e neste momento este rit encontra-se em 15º depois para Além disso aqui nos top rits Com base no seing Alfa este rit encontra-se aqui em 20 notos está bem por isso ainda faz parte desta pequena lista de rits agora vamos ver mais informações sobre este rito por isso neste momento tem um dividen til de 4.11 por sendo que tem crescido os seus dividendes há 1 anos consecutivos e atenção que a sua taxa de crescimento pelo menos nos últimos 5 anos é de 8.85 por. está bem por isso agora vamos ver a segurança dos dividendos e acontece que o total de to equity está nos 74.3 3% por isso abaixo da Medina do setor um interesse de coverage de 4.47 por isso acima da Medina do setor e aqui o afop out racho até baixo relativamente baixo por isso tá mais ou menos de encontra à mhea do setor a um bocadinho inferior agora relativamente ao crescimento dos dividendos tal como vimos anteriormente tem ainda um bom ritmo por isso o crescimento dos dividendos está a 6.61 por está acima da menena do setor e para Além disso o crescimento do dividendo parcher também está acima da menena do setor por bastante até agora relativamente à avaliação da mesma aqui classifica um como C ou seja razoável porquê Porque aspectos mais positivos de está com ent Price value to é bit to é bit no entanto aspectos mais negativos destacam o price to Sales e Price to book está bem mas também vamos ver outras fontes daqu nada depois em termos de crescimento da empresa tal como Podes ver até está muito bem classificada ou seja em termos de crescimento do affo está acima da menena do setor depois em termos de crescimento do Cash Flow operacional por acaso está um pouco abaixo da Mena do setor e se formos ver aqui em termos de crescimento do ebit por acaso também está abaixo de men do setor aliás eles se calhar até deviam ter classificado um bocadinho inferior àquilo que classificaram porque há menos até uma muito boa classificação comparativamente ao que está aqui apresentado o que talvez se destaca mais pela positiva é o crescimento dos seus rendimentos mas mesmo assim nem tanto depois também tem aqui o crescimento do return on equity mas também está negativo ou seja está inferior na Medina do setor por isso eu acho que sem contar com o crescimento ffo e ffo eu acho que não está assim tão bom Como eu gostaria pronto depois passando o com lucrativo esta empresa aqui podemos ver deixa-me começar pela margem do resultado líquido aqui está net income Margin está até bastante superior à menina do setor depois se olharmos para a margem de ebita e ebit deixa-me cá ver também está bastante superior depois se olharmos para a margem de ebit e ebit também está superior à menina do setor o ebit nem por muito mas no ebit já tem aqui uma distância mais significativa pelo menos em termos percentuais e se olharmos para o return on assets return on capital return on equity também vemos que é superior à menina do setor agora passamos e comparamos com cp500 por isso no último ano e este rit esteve praticamente no breakeven enquanto o cp500 teve aqui uma valorização de aproximadamente 20% isto a contar também com os dividendos porque tu podes ver aqui no título que é o retorno Total deste rit e o retorno total do ip500 por isso nos últimos 5 anos este rit teve aqui uma valorização de aproximadamente 41% 42% a contar com os dividendos o ICP 500 96% aproximadamente nos últimos 10 anos este rit 187 aproximadamente enquanto o CP 500 230 240 por. no entanto se formos ver os máximos históricos já vemos que este rito tropaa ou seja de 2.974 por quase 3000% enquanto o ip 500 cerca de 2.000 por isso a distância ainda é significativa Apesar deste rito ter tido toda esta queda Ok estar nos valores atuais por isso ele já teve nos até mais que 4000% agora utilizando outras fontes para ver o seu valor justo começamos aqui pelo gur foox por isso o gofox diz que o valor justo deste rit é superior ao valor atual que está neste momento por isso vendo mais periz Conseguimos ver que está razoavelmente subvalorizado por isso aqui dizem que está subvalorizado por cerca de 19 20% está bem mas se virmos em termos de saúde financeira o conativo a empresa o crescimento e tudo mais dizem que está classificado como 87 em 100 sendo que estas são as empresas comparáveis tá bem por isso caso queiras colocar na tua Listo para também ver as outras empresas que eles comparam aqui acho que faz sempre bem porque quanto maior for o nosso estudo incluir mais empresas também podemos ver outras oportunidades para um futuro pronto Isto é os principais pontos aqui do GR Focus está bem por isso eu vou já passar aqui ao finbox o finbox utilizando o modelo dos multiples Com base no Price do ffo diz que existe uma possível valorização de quase 10% no entanto se vimos o ddm Ok o dividend discont Models table growth diz que H existe aqui uma possível desvalorização de quase 50% eu honestamente acho que é um exagero que estão aqui a colocar e por isso também temos que ver mais Fontes aqui no simple Wall Street diz que está subvalorizado por 30.7 por o que significa que existe uma possível valorização só apresentar-te aqui uma possível valorização de aproximadamente 44% pelo menos com base aqui no simple Wall Street depois em termos de saúde financeira agora vou-te apontar o aspecto mais negativo deste rit que é o facto dos ativos correntes estarem tão pequenos ou seja Consegues ver que os ativos correntes são muito inferiores aos passivos correntes no entanto os ativos não correntes são muito superiores aos passivos não correntes e também aos passivos correntes por isso se juntarmos os passivos não correntes com os passivos correntes Conseguimos ver que continua a ser inferior aos ativos não correntes deste rito no entanto o facto dos ativos correntes serem tão inferiores pode significar que eles podem não ter capacidade de cumprir as suas obrigações de curto prazo está bem por isso Isto é um cuidado a ter pois em termos de Total depto equity Conseguimos ver que realmente Houve aqui um período que foi superior a 100% no entanto a partir mais ou menos de 2016 ou seja final de 2016 2017 Conseguimos ver que realmente conseguiram superar isto e entretanto o debit equative ficou entre os 75% por volta disso sendo que neste momento está nos 74% aproximadamente o que não é nada mau e até Vimos que estava um pouco abaixo da mediana do setor se não engano por isso Isto é algo positivo depois para Além disso vários insiders têm comprado ações desta empresa por isso eu vejo Isto também como um aspecto positivo depois o stock Rover diz que existe uma margem de segurança de 99% sendo value score de 66 CR score de 67 Quality score 79 e sentimento de 8 sendo que eles dizem que é mais um Old do comb apesar de estar muito perto depois utilizando aqui o alfa spread diz que está sobrevalorizado por 11% se virmos num melhor cenário diz que está subvalorizado por 11% e no pior cenário está subvalorizado segundo o alfha spread por 21% por fim utilizando o market Pit com base na classificação de analistas dizem que agora é preferível manter ok aqui um Old sendo que existe uma possível desvalorização possível downside de 1.10 por. por isso tendo tudo isto em conta eu já partilhei contigo que tenon adquirir a mesma mas ainda queria partilhar contigo aqui outra informação relativamente dentro do se King Alpha que é este rit classifica-se como o top dois eh dentro deste nicho específico de ritos Ok relacionado com residências para várias famílias Pronto agora antes de fazer a minha aquisição também quero partilhar a campanha que está neste momento em vigor por isso é possível receber até 20 ações ah dependendo do depósito que fazemos aqui na Freedom 24 esta campanha estava válida entre 1 de julho a 31 de agosto no entanto eu também quero salientar que esta campanha é apenas válidas para contas que foram criadas Ah no dia 1 de Maio ou depois tá bem isto para teres Total conhecimento da campanha que está em vigor agora vou fazer a minha aquisição por isso h eu vou aqui a negociar já estou Ah então é bolsa dos Estados Unidos ações e quer maa e aqui está mid America apartment communities e clica aqui por isso pronto após clicar aqui ainda tem que abrir uma sessão segura por isso vou fazer isto rapidamente passar aqui rapidamente o código k Ok está feito agora deixa-me ver quanto saldo tem disponível na conta 76.95 não é o suficiente porque eu faço investimentos à volta dos 200 aqui nesta série por isso o que eu tenho que fazer é vir aqui à minha conta de poupança que está rentabilizar os meus euros e dólares e transferir aqui cerca de 200 por vou aqui área de membros transferência entre contas agora USD e vou selecionar a conta relativa a esta série e aqui vai ser cerca de 200 confirmar e enviar um pedido agora vou voltar aqui à conta por isso em pouco tempo devo receber aqui o dinheiro na conta Enquanto isso vou novamente procurar pelo rit que quer por isso ah já aqui na conta boa então é aa aqui está ok então cada uma neste momento está a valer 142 por isso infelizmente não consigo adquirir duas porque se fosse adquirir duas era quase 300 e que o meu objetivo é adquirir 200 e como na FR for apenas é possível seres o legítimo dono destes ritos então não te permitem comprar fracionados tá bem por ISO só conseguimos comprar aqui ações inteiras por isso é isto eu tenho que comprar uma ação inteira vai ser aqui o valor 142 colocar ordem confirmar compra valor de mercado e está feito Pronto já tá comecei com prejuízo Inicial 20 cêntimos tal como Podes ver por isso tá aqui que isto significa em termos de porcentuais menos 0.1% mas pronto Isto é para longo prazo por isso pouca diferença me faz se começa com este prejuízo Inicial Agora o que é importante para mim é vir aqui ok e adicionar por isso Hum eu quero vir aqui dashboard aqui no track your dividends na parte de rits e quero adicionar esta aquisição por isso maa ok Aqui está foi apenas uma ação e foi ao valor deixa-me lá ver qual foi o valor que aqui diz a 121.97 Ok um bocadinho acima por isso add holding e está feito isso adicionar pronto e já faz parte aqui do portfólio por isso é tudo por este vídeo Espero que tenha sido útil fica à vontade para fazer sugestões aqui no patreon achaste que foi um vídeo com informações pertinentes então não te esqueças de colocar um gosto Para apoiar e até uma próxima [Música]