Vídeo: Como Investir no Imobiliário #9 (200€) a partir de REITs

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Olá mano como é que Gustav e bem-vindo ao nono episódio de como investir no imobiliário a partir de rits [Música] por agora antes de começar quero primeiramente agradecer à FR for por apoiar este vídeo eu vou utilizar a mesma porque quero ser o legítimo Dono dos Meus rits tal como Podes ver aqui e agora quero partilhar contigo o meu portfólio por isso neste momento estou comcu de 281 aproximadamente sendo que as minhas melhores posições neste momento é aqui mpw com uma rentabilidade aproximadamente 60% e a segunda melhor posição é aqui ADC que teve também uma boa subida as minhas piores posições eh na verdade é aqui a Alexandria com prejuízo aproximado de 6% mas às vezes é nas quedas que também se aproveita certas oportunidades de qualquer modo quero partilhar que a próxima reunião é já 18 de Setembro por isso está a aproximar-se sendo que existe uma probabilidade de apenas de 23% para a feter a taxa de juro entre os 5 e 4.75 pr. tá bem é isto que os pontos base querem aqui dizer então Podes ver que neste momento está entre os 5.50 E 5.2% sendo que o fator decisivo para ver se realmente deixem tanto a taxa de juro vai ser aqui no dia 11 quando sair o consumer price index ao CPI porque assim que tiverem os dados de inflação dos Estados Unidos é que irão saber se realmente deixem entre esta taxa de juro dos 4.75 por e 5% ou se apenas deixem entre os 5.25 e os 5% escusado será dizer que se realmente a inflação descer significativamente e realmente descerem a taxa de juro para os 5 e 4.5% então eu acredito que os rits podem ter aqui uma boa subida por isso eu quer aproveitar já esta oportunidade e por isso estar já a adquirir os rits antes ainda que saiam os resultados da inflação De qualquer modo eu quero partilhar contigo que neste momento o meu portfólio está com de 5.44 por está bem sendo que neste momento estou a receber cerca de 100$ anualmente portfólio Beta está nos 1.1 por isso não é mal no entanto mensalmente a média de dividendos que eu estou a receber está a ser dos 9 os meses mais altos tu receber $1 e os mais baixos $6 Podes ver que preferencialmente eu gostaria de receber nestes meses Setembro novembro dezembro e por aí fora Ok por isso evitaria aqui outubro Janeiro porque já estou a receber uma boa quantidade e gostaria de equilibrar mais estes meses assim sendo a primeira coisa que eu fiz foi ver as vossas sugestões por isso aqui no patreon vocês fazem várias sugestões dos quais eu agradeço por isso continuem a fazer eu vi todas estas Ou seja eu vou-te mostrar todos estes rites que vi e se por acaso não encontrares o teu então suger novamente porque pode ter sido distração minha ou então esquecimento no entanto estes foram os que vocês sugeriram por isso SLG temos também aqui a Crown Castle temos a wpc temos a unit temos a armor e até esta sugestão de rito europeu que é a clapier agora acontece que eu não tenho tempo para falar destes todos por isso eu destaquei aqueles que acredito terem maior potencial e esses são a CTO no entanto apesar de ter um dividendo til de 7.90 fui ver a segurança dos dividendos da CTO e tal como Podes ver aqui Isto é algo que eu não permite que é um interesse de cobr tão baixo de apenas 1.02 Ok para mim tem que estar de volta dos 2,5 3 ou até acima agora também podemos ver que tem um total dep to equity pronto aceitável um Aff payout ratio elevado mas ainda que está dentro dos meus parâmetros aceitáveis Por isso me faz descartar completamente esta opção é realmente o interesse de cover de ser tão baixo depois outra sugestão que eu vi aqui algum potencial é doc tem um dividend de 5.43 por. mas novamente fui ver a secância doss dividendes e Podes ver que tem um interest coverage baixo de 1.90 Mas ainda é aceitável comparativamente à mediana do setor agora se formos ver o total Deb to equity Conseguimos ver que está aceitável comparativamente à mediana do setor e se olharmos para o fop out TR Conseguimos ver que também é aceitável ou seja está encontra medana do setor por isso o que me faz descartar também esta opção é um interesse de cover apesar de estar de encontra à melh do setor eu pronto para mim não me permito na maioria dos casos adquirir um rit do qual seja inferior a 2 2,5 por isso a partir de 2,5 já começa a ser Ok vamos ponderar ver mais critérios etc por isso esta aqui também me fez descartar por esta opção Depois temos aqui a Arbor a Arbor a principal razão nesta foi a falta de informação depois também Temos esta que é Alex que tem um dividente de 4.60 E quando vamos ver a segurança dos dividendos e realmente tem um interesse de coverage aceitável mas este Aff P tro já passa os meus parâmetros apesar de ser por pouco por isso eu ainda poderia considerar Talvez Mas mesmo em termos de avaliação etc não passou nos meus critérios por isso aqui o que eu vou dizer principalmente que faz-me descartar esta opção é o elevado a FF p r por isso nós preferencialmente gostaríamos de encontrar um FF P tro que seja inferior a 80% porque até o total Deb to equity é até bastante aceitável e a baixo da mediana do setor agora o que eu vou fazer é partilhar contigo qual vai ser a minha aquisição e explicar o porquê assim sendo aquela que eu tenciono adquirir e atenção que eu também fui ver os RIT com maior capitalização de mercado mas atenção que não é por terem uma maior capitalização de mercado que podem ser a melhor opção está bem porque se estiverem com uma capitalização de mercado muito elevada para além de poderem estar sobrevalorizadas também para conseguirem duplicar o seu valor é mais difícil e depois também vi estas que T um elevado dividend til mas mais uma vez não é por ter um elevado dividend tild que realmente são uma boa escolha Porque se o dividend tild for muito elevado mas estiverem continuamente a desvalorizar Então se tu fizeres as contas se calhar vais acabar por perder bastante dinheiro mas está bem por isso tem esse cuidado também depois também vi o top rit do seing Alpha entre as quais algumas foram aquelas que vocês sugeriram mas a minha escolha vai ser aqui novamente a Alexandria que teve aqui uma pequena queda desde a última vez que eu adquiri que já não me lembro Em que mês foi mas ela teve aqui alguma queda aliás eu estou com prejuízo até de 5 6% da mesma e eu tenon de reforçar Porque para mim é uma oportunidade e vou explicar o porquê é verdade que neste momento não diz que está demasiado vendido Ou seja ainda não temos aqui por parte do super rsi uma oportunidade de compra Ok Pelo menos segundo este indicador no entanto está muito próximo e eu acredito que quando chegar este nível de suporte que eu vou agora mostrar-te aqui este nível de suporte se calhar convinha eu traçar outra cor para tu entenderes que isto é um nível de suporte por isso vou colocar a verde pronto quando chegar este nível de suporte Eu Acredito que quando chegar a estes valores poderá ser uma boa altura porque para além de ser um nível de suporte também acredito que o super RC vai nos dá uma indicação de uma possível oportunidade Ok de compra Ou seja que está demasiado vendido depois formos ver os indicadores do Simple moving Average e exponential moving Average podemos ver que neste momento o Simple moving Average diz que pode continuar a cair no curto prazo no entanto o exponential moving Average está muito próximo de cruzar Ok ou seja se Entretanto a partir deste intervalo de valores alexandri ganhar aqui algum suporte acredito que a exponential moving ever possa cruzar para breve agora isto é obviamente que é para Médio prazo mas já podemos ver várias vezes que cruzou várias vezes Isto mostra que este indicador não é muito viável porque a mesma oscila bastante Está bem por isso se tivessem para oscilar estes indicadores des móveis é normal não seri muito eficazes tá bem porque se está continuamente a oscilar Então faz com que diminua a previsibilidade dos mesmos aliás nós formos ver aqui rapidamente a Gru Fox até podemos ver que em termos de previsibilidade tal como Podes ver aqui aqui a Alexandra está classificada apenas com uma estrela Ou seja é tão pouco previsível que tem uma das piores classificações em termos de previsibilidade por isso é que estes indicadores não surtem tanto efeito no caso de Alexandria De qualquer modo Isto é tudo em termos de análise técnica Porque podemos ver que a mesma não é uma são estável Aliás só mostrou ter uma maior estabilidade a partir deixa-me cá ver ou seja a início de 2022 é claro que houveram alturas menos boas por exemplo na pior altura do covid-19 no entanto Ela mostrou ter aqui alguma estabilidade ah deixa-me cá ver por isso aliás durante um grande período de tempo ela mostrou-se estável por isso mais ou menos 2016 até início de 2022 só que a partir do início de 2022 o que é que aconteceu abril de 2022 começou a ter toda esta queda que apesar de eu achar que é um ex pronto h eu acredito que a mesma possa ganhar suporte a partir daqui e depois mais tarde especialmente no longo prazo estar acima do smma que se isso acontecer para mim é ótimo porque mostra que poderá ter um crescimento não exponencial mas um crescimento estável enquanto distribui bons dividendos pronto esse pelo menos é o meu objetivo depois no Alt rits mostra que tem uma classificação de 100 em 100 segundo eles por isso um Price do Wi Foo de 12.5 vezes tem crescido os seus dividendos continuamente sete nesta altura que decidiram cortar por isso 29 junho de 2009 já tinham cortado os seus dividendos Mas a partir daqui foi sempre a subir por isso muito provavelmente Foi por causa da altura do subprime Mas a partir daqui mostr um contínuo crescimento pois um payout ratio de 56.20 por mas não é isto que devemos olhar é sim para o Aff payout ratio que já vamos ver mais tarde dep to assets 32.8 I shar 9.25 maior inclean representa apenas 5.7% e é modernas está bem por isso estamos a falar aqui de um rit que se baseia em escritórios h e até quando tu fores ver o gráfico eu acho que uma das principais preocupações dos acionistas é o facto de ser um rito focado em escritórios por isso se alguma vez voltar a acontecer algo como ou semelhante ao covid-19 em que fica tudo em quarentena etc então é normal que os escritórios não tenham uso e depois grande parte dos lucros aqui da Alexandria vão à vida por isso H é um cuidado muito grande a ter é claro que eles têm contratos Mas se for algo mais permanente fará com que Esses contratos terminem não sejam renovados e depois percam bastante lucro pronto Isto é apenas para a tua informação para ter todos os cuidados possíveis agora se vimos a taxa de ocupação está nos 94.7 que é bastante elevado e se vimos a sua exposição tal Como disse 100% de escritórios e está exposto tanto aos Estados Unidos como ao Canadá por isso obviamente se a taxa de jurer então certamente este rit poderá ter aqui uma boa subida atenção que desde o IPO este rit já existe há 27 anos ok desde o IPO agora passamos ao seing Alpha que nos mostra que tem um dividen de 4.43 por neste momento no último ano está praticamente no even mesmo com a queda que teve recentemente nos últimos 5 anos tem tido uma queda de aproximadamente 24% e se olharmos para os últimos 10 anos tem tido apenas uma rentabilidade aproximada de 51% se virmos mais informações relativamente aos dividendos Conseguimos ver que tem crescido os seus dividendos há 3 anos consecutivos o que não é mau é claro que não é o ideal mas não é mau e a taxa de crescimento desses dividendos nos últimos 5 anos tem Sid de 5,59% atenção que o payout ratio é de 54.64 mas o que devemos olhar é para o FF pay out ratio atenção que o pagamento é dia 15 de outubro por isso se em outubro então quando nós vamos ver aqui no track your dividends realmente calha exatamente no mês que eu não queria ou seja outubro e po distribuir por Janeiro Abril etc por isso eu vou aumentar este desequilíbrio infelizmente mas se eu acredito que agora poderá ser uma oportunidade então eu não vou evitar adquirir só porque vai-me desequilibrar mais os dividendos porque eu vou continuar a receber anualmente os mesmos dividendos simplesmente não estão tão bem distribuídos mensalmente mas pronto Tentarei que no próximo episódio eu consigo equilibrar isto melhor pronto pronto assim sendo passa aqui para a segurança dos dividendos que relativamente Ao Total debito equity está nos 56.48 que é muito abaixo da mediana do setor e se vimos o intere de cobr está nos 6.17 que é até bastante acima da mediana do setor e também muito acima dos 2,5 e TR que eu procuro depois fos o IFP out ratio também é aceitável Ok está abaixo da mediana do setor e está até abaixo de 70% o que para mim é o ideal é claro que se tu não perceberes muito bem destes rácios que eu estou a falar e mencionar que ainda vou mencionar mais então vê este vídeo que está aqui no meu canal que é como estudar ações itvs análise técnica e Fundamental Ok por isso este vídeo penso que esteja bastante completo são apenas 19 minutos com bastante informação mas está explicado de uma forma bastante simplificada para que tu consigas perceber facilmente está bem depois se formos ver em termos de avaliação Conseguimos ver que em termos de enterprise value to ebitda e ebit está acima da Mena do setor que idealmente gostaríamos que tivesse abaixo depois em termos de Price to Sales está também assim ca mas felizmente em termos de Price to book está abaixo da minira do setor se olharmos para o price do ffo que também é bastante importante vemos que está só ligeiramente acima se vimos o TTM se vimos o forward Conseguimos ver que está ligeiramente abaixo da men do setor O que é um aspecto positivo e se olharmos para o PR do FF apenas Conseguimos ver que está abaixo da minha do setor Em ambos agora se olharmos para o crescimento deste rito podemos ver que eles classificam como a mas vamos ver se faz sentido esta classificação por isso o crescimento do ffo até tem sido bastante positivo ou seja muito acima da Mena do setor que é isso queremos ver pois em termos de crescimento do ebit podemos ver que também está acima da minha do setor não por muito mas está acima em termos de ebit também está acima da mediana do setor Ok tal como Podes ver aqui depois virmos o crescimento do Lever free Cash Flow Conseguimos ver que também está acima da mediana do setor em termos de crescimento os seus rendimentos também está acima e se virmos finalmente pelo crescimento return on equity também está acima se olharmos para o Ford Mas ir ouar até está bastante mal muito AB baixo da minira do setor por isso sim para mim faz sentido estar classificado como um a e só não é um a mais Muito provavelmente devido ao crescimento do ritard on equity ear over ear mas pronto vamos ver agora o quão lucrativo esta empresa a começar pela margem do ebit podemos ver que realmente é superior Med do setor mas não por muito a mesma coisa pela margem do ebitda é superior Med do setor mas também não por muito se olhamos para o Cash from operations podemos ver que realmente é acima da meda do setor mas pronto S Alexandra isto em termos de valores absolutos não nos diz muita coisa agora se olhamos para a margem do resultado bruto também Conseguimos ver que está acima do MEN do setor mas a diferença também não é gigante por fim só Damos Para a margem do resultado lquido que é onde eu gostaria de ver uma maior diferença positiva infelizmente é que vemos realmente uma diferença negativa ou seja inferior à mediana do setor depois se olharmos para o return on asset return on capital e também return on equity Conseguimos ver que está abaixo da medana do setor e por isso Isto é um aspecto negativo e por isso terem classificado apenas como um b pronto agora passamos para o gurufocus o que é que o gurufocus nos diz mostra primeiramente que está subvalorizada ok Por isso tá aqui uma margem de 26,55 por Eu até vou abrir para vermos isto melhor aqui está dizem que está moderadamente subvalorizada e mas para mim a 26.423 em 100 principalmente pela saúde financeira mas eu vou partilhar aqui contigo por isso quatro em 10 na saúde financeira 7 em 10 do com lucrativo a empresa em termos de crescimento 7 em 10 e o valor da mesma 10 em 10 porque acreditam que está subvalorizada agora tal como Podes ver utiliza diferentes rácios e diferentes métricas para calcular e classificar cada ponto Agora eu quero partilhar e disse carar contigo a demonstração de resultados e podemos começar logo pelos rendimentos podemos ver que temos logo um resultado bruto 70% porque 30% aproximadamente vai para o cost of Good sold e quando deduzimos todas as despesas operacionais que T um peso de 44.8 que é bastante significativo temos apenas um lucro operacional de 25.40 por. repara que as outras despesas operacionais ou seja Order operating expenses tem logo um peso de quase 40% por isso eu diria que é aqui onde devemos ter uma maior preocupação depois se virmos o final que é o resultado líquido vemos que sobra apenas 3.6% daqueles 100% ou seja de um rendimento de 2.9 Bis ou seja 2.9 mil milhões sobram noos apenas 100 milhões aproximadamente no resultado líquido por isso existe uma grande diferença entre rendimentos e o resultado líquido depois também podemos ver a demonstração da posição financeira ao balanço Ok ão aqui os ativos que depois distribui pelos capitais próprios tal como Podes ver e os passivos por isso nós podemos ver que eles têm muito mais capitais próprios do que O que é um aspecto positivo mas já vamos ver isto com mais detalhe depois também temos aqui a demonstração dos fluxos de caixa e depois a análise de dupom mais em baixo agora vamos ver modelos de avaliação por isso utilizando a ponderação do finbox utilizando modelo de avaliação multiples Com base no Price to Sales vos que existe uma possível valorização de 31.20 pr. se utilizarmos um multiples mas com base no Price to book vemos uma possível valorização de 33.8 por. mas tanto este como este vou descartar porque o que me interessa realmente é os múltiplos mas com base no Price to affo por isso aqui diz que existe uma possível valorização de 37.60 por. E se virmos o ddm stable grow diz que existe uma possível desvalorização de 37.10 Por que até bastante elevado Ok por isso com base nos dividendos que estão a pagar eles acreditam que não é o suficiente para o risco de empresa Ok pronto agora passando à ponderação do Simple Wall Street podemos ver que a mesma está subvalorizada por 35. 40% segundo o Simple Wall Street se formos ver isto significa que tem uma possível valorização de aproximadamente deixa-me menos um vezes 100 de aproximadamente 54% 55% caso realmente o Simple streit esteja correto mas a verdade é que eles exageram sempre um pouco podemos ver que em termos de projeções do crescimento anual dos seus earnings está de Encontro à indústria praticamente e muito acima do mercado O que é um aspecto positivo se virmos em termos de projeções do crescimento anual dos seus rendimentos está tanto abaixo da indústria como do mercado mas a diferença não é muito significativa por isso até é bastante aceitável se virmos em termos de saúde financeira Conseguimos ver que os ativos correntes são superiores aos passivos correntes e os ativos não correntes são muito superiores aos passivos não correntes O que é um aspecto positivo o que é que eles apontam como um aspecto negativo que os ativos correntes não são superiores aos passivos não correntes mas também pedir isso seria aqui neste caso pedir demais depois em termos de depto equity Conseguimos ver que tem crescido bastante os seus capitais próprios e o individamento não tem acompanhado O que é um aspecto positivo ou seja temos aqui uma boa diferença sendo que o Deb to equity neste momento está nos 54.8 por. por isso conseguiram subir um debit equity acima dos 100% aqui em 30 de setembro de 2015 de 11.50 para neste momento estarem nos 54.8 por e talvez no futuro ainda consigam melhorar mais esta situação depois relativamente aos dividendos comparativamente ao que o mercado paga e o que a empresa paga podemos ver que está praticamente acima dos que pagam menos e de igual para igual dentro do Top 25 dos que pagam mais e se vimos em termos de média da indústria então também está acima se olharmos para as projeções nos próximos 3 anos então até ultrassa depois tem aqui um p TR aceitável Mas como eu disse o ffp tration é o mais importante e Conseguimos ver que existe bastante inside Cell por isso deves ter cuidado com isto porque pode ou não significar algo negativo mas isto pode talvez significar algo de ma no futuro Ok é apenas uma possibilidade porque se eles são insiders e Talvez tenham informações privilegiadas e estão vender as suas ações talvez hum algo mal pode vir a acontecer e eles querem se precaver antecipadamente é claro que também pode não ser isso mas estou apenas a partilar contigo para teres Total noção de toda a informação disponível que Considero que seja pertinente pronto passando agora ao stock Rover stock Rover diz que existe uma margem de segurança positiva de 29 por e é mais um bu do que um strog buy mas também não está muito longe do strong buy depois em termos de value score dão apenas de 59 de growth score dão de 91 que até é bastante elevado de quality score de 66 e sentimento de 73 depois se olharmos para o alpa spread Conseguimos ver que está subvalorizada por 12% no cenário base no melhor cenário está subvalorizada por 28% e se virmos no pior cenário e diz que está fervel ou seja o preço atual é o preço justo que consideram aqui no alfha spread depois no Market bit segundo a classificação de analistas dizem que é melhor manter neste momento ou seja não é comprar nem vender e que pode ter uma possível valorização ainda de aproximadamente 12% sendo que não tem informações relativamente emide trading mas eu já partilhei contigo Com base no simple Wall Street por isso assim sendo antes de fazer a minha aquisição porque é esta que vou fazer sem dúvida alguma eu quero partilhar contigo que neste momento a FR for está com esta campanha ainda em vigor até 31 de Outubro onde é possível ganhar até 20 ações dependente do montante que necessitamos isto é apenas válido para contas que se registaram entre 1 de junho a 31 de outubro Ok por isso se estás nesta margem então ainda Consegues aproveitar esta campanha agora relativamente à minha aquisição o mercado ainda está aberto se não me engano por isso eu vou aqui a negociar e agora vou procurar por are atenção que não é no mercado das opções é assim ações e vou procurar por ar e está aqui are.us exatamente aqui Alexandria que eu quero agora vou só abrir uma sessão segura muito bem Já abri uma sessão segura no entanto tal que podes ver tin apenas 8 o que não é o suficiente porque eu invisto mensalmente cerca de 200 por isso o que eu vou fazer abrir a minha a minha conta poupança e fazer aqui uma transferência para esta conta de 200 Ok 200 e a conta está aqui pronto agora está a processar esta operação mas isto uma questão de segundos vai cer na conta por isso vou já passar à mesma tal como eu disse foi muito rápido uma questão de segundos já tá aqui o dinheiro e agora vou comprar cerca de duas ações de Alexandria por isso aproximadamente 232 agora acontece é que aqui não é possível comprar fracionado porque apenas permitem seres o legítimo dono das tuas ações e dos teus rits tá bem também dos teus itfs e por isso aqui apenas possível comprar ações inteiras é isso que eu estou a fazer por isso mais próximo a estes 232 colocar ordem de compra valor de mercado e confirmar compra Ok está feito o mercado está aberto por isso a operação vai ser já executada e já tenho aqui no meu portfólio assim sente isto fez com que eu tivesse um prejuízo médio de aproximadamente 3% em vez de ter o dos 6% E se eu for aqui a transações consigo ver que comprei por 116 aproximadamente assim sendo o que vou fazer é vir aqui ao track or dividendos para apontar ou seja vou aqui a dashboard rits e agora AD holding por isso ticker é are Alexandria número de ações 2 por 116 ading pronto se eu for ver os meses é claro que aumentei mais um pouco estes meses por isso queria um maior desequilíbrio Mas eu acredito que este mês e para o meu perfil de investidor e objetivos acho que vale a pena por isso Isto é tudo o que eu queria partilhar contigo por este vídeo eu espero que tenha sido útil se foi não te esqueças de colocar um gosto Para apoiar e até uma próxima