Vídeo: Como Investir no Imobiliário #4 (200€) a partir de REITs

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Olá meu nome é que estav e bem-vindo ao quarto episódio de como investir em imobiliário a partir de ritos tal como Podes ver neste momento Estou noutro espaço estou aqui num hotel em Nova York porque fui convidado a ir à Wall Street Aqui durante uma semana e por isso estou a aproveitar também para fazer algumas gravações nadamente partilhar conhecimento relativamente a esta série sobre ritos agora a plataforma que irei utilizar é friend to for porque eu quero ser o legítimo dono destes ritos E também porque a entidade que faz a custódia dos meus títulos ou seja dos meus ativos é muito segura aqui na FR for de qualquer modo vamos ver aqui no track your dividends por isso neste momento estamos com uma rentabilidade muito boa porque tal como Podes ver estamos com 100 Isto é contar também com o lucro que estamos a ter e com os dividendos que estão a ser pagos e se formos ver nos rits para o Financial portug is podemos ver que é muito inferior que é 650 no entanto o investimento está a ser praticamente o mesmo no entanto esta diferença deve ser o lucro que estou a ter nesta série pronto De qualquer modo eu queria também te mostrar neste momento estou a receber muitos mais dividendos em abril Julho outubro e Janeiro do ano seguinte Ok por isso trimestralmente mas eu gostaria de receber mais dividendos aqui em maio junho e por aí fora para equilibrar estes meses no entanto se eu encontrar um rit que também pague mensalmente é totalmente Ok por isso eu tive a ver dentro do calendário dos dividendos aqui algumas empresas que pudessem pagar com um bom dividend tild já a partir do próximo mês no entanto dentro de todas estas que estive a ver nenhuma me agradou eu também fui ver ao meu ficheiro no entanto o meu ficheiro não tem muitos ritos por isso eu selecionei os vários ritos que tem uma pasta que talvez poderão Ter um melhor potencial um melhor retorno e também que são mais populares pronto aqui também utilize este site para ver quais são os ritos com maior capitalização do mercado mas mesmo dentro desta lista gigante eu já destaquei os ritos que mais gosto por isso temos aqui frt dlr amt ekr abr hnc CCI por isso temos aqui uma grande variedade que eu voute mostrar no entanto eu vou acelerar um bocadinho o tempo só para tu entenderes que é mesmo uma quantia significativa por isso Entre todos estes rits eu procuro selecionar aquele que poderá Talvez darme o melhor retorno para longo prazo porque esse é mesmo o meu objetivo de qualquer modo também me foi pedido para ver um ritem específico que era o ADC Ok mas esse já foi visto no canal do Financial portugues Ok e até foi adquirido por isso é só uma questão di ao canal do Financial portugues e penso que tenha sido Talvez o segundo episódio e que eu falei sobre este rit Ok por isso se tens interesse em saber mais sobre este rit é só ir já o segundo episódio do Financial piz pronto assim sendo dentro dos vários ritos aqueles que mais me interessaram estava dentro desta lista Mas nesta lista o que mais Me interessou está aqui deixa-me ver em que lugar em 17º dentro da qualificação quantitativa aqui do sinking Alfa por isso o nome é epr properties e neste momento tem um dividend de aqui diz 7.93 por Mas eu acredito que até Seja superior neste momento por isso se eu for ver aqui no seeking Alpha diz-nos que o dividente held atualmente está nos 8.2% o que eu acredito que até seja significativo para a possível valorização que ainda possa ter assim sendo eu queria mostrar-te aqui alguns dados do seing Alpha por isso vamos começar por mostrar-te em termos de dividend por isso neste momento está com dividen de aproximado de 8.2% tem um payout TR segundo o que dizem de aproximadamente 70% mas em termos de crescimento dos seus dividendos eu diria que este é o aspecto mais negativo este e o seu evidente que eu já te vou mostrar mas tem apenas crescido os seus dividendos há um ano consecutivo por isso recentemente acredito que tenham cortado os seus dividendos Ou pelo menos pararam deos aumentar mas tal como Podes ver a frequência que pagam os seus dividendos é mensalmente sendo que o próximo dia que vão pagar os seus dividendos é 15 de abril Por isso ex dividendo tem foi 27 de Março por isso já não vou tempo destes dividendos mas vou tempo dos próximos Porque isto é mensalmente por isso o próximo deverá ser cerca de 27 de Abril porque tal como eu disse a frequência do pagamento dos dividendos desta empresa é mensalmente por isso vou aqui ver também a segurança destes dividendos porque eu crito que isto seja um dos aspectos mais importantes porque se eles voltarem a cortar os seus dividendos então isso seria muito mau agora o que é que nós podemos ver podemos ver que o affo payout ratio está neste momento nos 63.17 que eu acredito que seja ótimo Mas por outro lado eu acredito que o individamente ainda esteja um pouco elevado neste momento temos um total debit equity de aproximadamente 12 24% sendo que a meda do setor está nos 98% por isso preferencialmente gostaríamos de ver este RIT com o Deb to equity inferior a 100% pronto também temos aqui o dividendo pation mas o que de maior importância é mesmo o affo agora temos também aqui o crescimento dos seus dividendos é que classificam como B Mas na minha opinião eu acho que isto está mal que ficado acho que Deia ser muito menos porque em termos de crescimento dos seus dividendos Podes ver que na minha opinião Ok é péssimo isto segundo o que nos mostra no seing Alpha porque a mediana do setor está nos dois pontos 0 3% e aqui neste rit está apenas de 0,30% sendo que apenas estão a crescer os seus dividendos há pelo menos um ano consecutivo por isso para mim eu acho que este é um dos piores aspectos para além do seu individamento agora o que o seeking Alpha nos mostra em termos de avaliação é que está com bom score quantitativo Ok de 4.25 em cinco uma avaliação segundo eles de a menos crescimento a menos em termos de ser uma empresa lucrativa de a e momento D mais sendo que para mim est um momento negativo até é bom quer dizer que talvez esteja a valores muito inferiores porque tem estado a cair mas pronto vamos ver outros pontos que possam ser pertinentes aqui relativamente ao relato dos ganhos maioritariamente tem superado a expectativa aqui em 2020 é que falhou bastante mas fora isso até tem superado a expectativa Pronto agora em termos de valiação segundo C galf está bem classificada por isso se compararmos o price do affo está aqui de a mais porque neste momento está nos 8.55 endro do setor está nos 14.654 caso seja do teu interesse e agora vamos ver em termos de crescimento da própria empresa ou seja aqui já não estamos a falar dos dividendos mas do crescimento da empresa por isso se formos ver em termos do crescimento do affo com base nos últimos 3 anos do compound annual growth rate temos aqui um a mais ou seja de 40 p 30% sendo que a mediana do setor está nos cerca de 4% mas isto é nos últimos 3 anos porque seg nos últimos 5 anos então aqui apresenta de menos 3.29 por comparativamente a 2.36 por. ou seja eles nos últimos 3 anos Pelos vistos falarmos em termos de crescimento do affo temse portado muito bem e Esperamos que eles continuem assim porque se continuarem neste ritmo Talvez as suas ações possam aumentar bastante valor essa é uma possibilidade pois também temos aqui em termos de crescimento dos seus rendimentos Ok temos forward e ear over ear mas nada destes dois me surpreende Ok para mim estto estão dois negativos depois também temos aqui o crescimento return on equity e aqui já está mais bem classificado comparativamente à mediana do setor aqui no seeking alfha pronto passando aqui para o próximo por isso agora vamos ver o quão lucrativa esta empresa é e por isso eu quero começar por ver a margem do resultado líquido e neste momento está nos 24.7 comparativamente a 8.98 da mediana do setor por isso quanto maior for esta percentagem melhor é para a empresa depois também temos aqui um return on total assets que é superior à mediana do setor temos a do ebit e ebitda que também são superiores à mediana do setor e aqui poderíamos até ter visto isto na segurança da empresa dos seus dividendos Ah mas o interest de coverage neste momento está nos 2.90 sendo que Med do setor é 1.80 quanto maior for este número melhor pronto no entanto um aspecto negativo é se compararmos o resultado líquido com o endividamento Total então podemos ver que já não é assim tão bou seja de 5.69 por comparativamente a 6.35 na mediana do setor ou seja por esta empresa ter um total de individamento comparativamente à mediana do setor que é considerado razoavelmente má então depois mesmo quando vamos comparar com o resultado líquido pronto a classificação não é assim tão boa como Gostaríamos e até está inclusive no ponto inferior à mediana do setor Ok quando fazemos este rácio pronto ass Sente só falta ver aqui um momento e tu podes ver que no último ano tive apenas uma rentabilidade de 8.36 por enquanto ip500 valorizou praticamente 27 28% mas se formos ver nos últimos 5 anos então ainda é pior ou seja o ip500 valorizou cerca de 80% enquanto este rit desvalorizou 47 P 43% porque apanhou aqui a pior altura do covid-19 em 2020 e desde aí a empresa não conseguiu recuperar até os seus máximos mas se ela realmente tiver potencial no longo prazo então poderá talvez ser uma possível oportunidade assim sendo vamos passar à parte da análise técnica por isso passar aqui do momento para análise técnica só queria mostrar aqui nos últimos 10 anos ou seja enquanto cp500 valorizou cerca de 186 por aqui esta empresa desvalorizou 23% e se formos ver os máximos então o ip 500 valorizou aproximadamente 1000% enquanto este rit valorizou 111 por mas pronto isto apanhou Aqui Esta altura do covid-19 que entretanto esta empresa ainda não conseguiu recuperar mas pronto passamos agora à análise técnica e eu quero-te mostrar que se algum dia este rit chegar aos seus máximos então estamos a falar aqui de uma possível valorização de aproximadamente quase quase 100% por isso 98% mais ou menos isto se algum dia chegar aos seus máximos Ok não estou a dizer que vai chegar só estou a dizer que existe essa possibilidade e se realmente jogar temos aqui uma possível valorização de quase 100% agora das aspetos negativos o FM System diz que que pode cair mais um bocado Mas pior que isso é que as linhas do exponential moving Average com inputs de Médio prazo que dizem que pode continuar a cair Ou seja no Médio prazo pode haver aqui uma queda contínua agora é uma questão de tu Veres e colocares na balança se compensa ou não adquirir tal empresa se ainda pode cair no Médio prazo eu para mim faz sentido Por esta razão porque neste momento está num nível de suporte que eu considero que seja sólido Ok eu vou traçar aqui o nível de suporte e mesmo caia baixo este nível de suporte ainda tem aqui outro que eu acredito que seja bastante sólido que apenas me daria um prejuízo de aproximadamente 13 14% no entanto seria mais gravante se caísse abaixo deste nível de suporte e atingisse aqui estes mínimos que seria uma queda de aproximadamente 50% mas se realmente atingisse estes valores eu provavelmente reforçaria a minha posição se continuasse a acreditar nesta empresa pronto eu só vou ver mais em termos da Simple moving Average com imputs de curto prazo em termos de curto prazo ainda não cruzou por isso se cruzar então talvez no curto prazo poderá ter aqui alguma subida pronto aqui no super RS também não nos diz que é melhor altura de todas no entanto eu vou estar a acompanhar e vou já adquirir no dia de hoje por isso também quero mostrar uma plataforma que foi partilhada por um patrono chamado Gonçalo Relva que ele partilhou aqui um site chamado al rits é assim Gonçalo eu tive a ver eu acho que não vale a pena comprar o plano Premium Ok Isto é apenas a minha opinião no entanto podemos utilizar o plano gratuito deste site e eu acredito que até seja útil por isso eu vou procurar aqui pelo rit que tem interesse que é o epr e podemos clicar aqui para ver mais detalhes e o seu score por isso é eles dão um score de 98 em 100 que eu acredito que seja até muito bom e dão-nos outras informações ou seja o aspecto mais negativo que eles aqui selecionam em termos de endividamento tal como Podes ver falta aqui preencher esta Barrinha por ISO eles ainda TM que melhorar em termos de endividamento depois dão-nos muitas outras informações que eu até acho úteis aqui d-os o payout quanto mais importante é mesmo a affo que eu já partilhei contigo mais uma vez eles colocam aqui a laranja a questão do individamento ou seja debit assets de aproximadamente 50% e sente que o maior inclino Ou seja maior cliente eles representa na sua rentabilidade de aproximadamente 15% o que até um valor bastante significativo eu acredito que eles deem uma melhor classificação quanto menor for esta percentagem porque assim estaria muito mais bem diversificado ponto também temos aqui em termos de Financial reports em termos de affo está ótimo também temos aqui em termos de imóveis que estão espalhados pelo mundo ou seja temos aqui 355 Imóveis que estão espalhados pelos Estados Unidos e quatro Imóveis pelo Canadá e também nos dá a percentagem em termos de rendimentos em cada categoria pronto assim sendo eu acho que este site é bastante útil obrig obrigado pela partilha Gonçalo relva e agora eu vou utilizar o finbox para ver o que nos dão de valor intrínseco por isso o que eu dei maior ponderação foi o price to affo multiples E também o ddm stable growths e assim sendo utilizando os multiples do Price to ffo dá-nos uma pel valorização de 10.10 por Ok mas se virmos o ddm stable growth damos aqui uma possível desvalorização de 33.90 tem atenção isto porque o ddm também é um modelo de avaliação importante especialmente para dividendos pronto aqui no simple Wall Street diz-nos que está 62.10 por subvalorizado e Se nós formos aqui rapidamente à calculadora podemos ver então isto significa uma possível valorização de aproximadamente 164 por. ok O que é bastante no entanto Já sabes que não dou muita ponderação aqui é s Wall Street porque eu acho que na minha opinião eles exageram sempre mas pronto a vendo aqui em termos de saúde financeira da empresa podemos ver que tem ativos correntes superiores aos passivos correntes apenas assim por um bocadinho e ativos não correntes muito superiores aos passivos não correntes de qualquer modo Se nós formos olhar para o dep to equity podemos ver que neste momento é superior a 100% Ok aproximadamente 11.50 no entanto já foi de quase 150% por isso neste momento eu não acho que eles estejam muito bem nesta situação gostava de realmente ver os seus capitais próprios superiores ou individamento no entanto talvez isto seja aqui uma questão de tempo pronto e depois dentro dos Insight cells podemos ver que foram vendidas várias ações nos últimos TR a 9 meses mas fomos ver a quantidade Ok em dólares que foi vendido não foi assim tão signif tivo Pronto agora utilizando o stock Rover dizem que existe uma margem de segurança de 37% Ok com Val score de 82 GR score de 82 score de 69 e um sentimento de score de 96 por isso em termos de avaliação Com base no plano premium do Stock Rover eu até acredito que isto tenham dado uma boa pontuação pronto assim sendo deixa-me só ver aqui mais alguns aspectos por isso com base na sua classificação eles dizem que neste momento é mais um Old do que by no entanto eu acredito que eles sejam mais rígidos nestas escolhas e fazem muito bem ok mas ainda temos aqui segundo o que eles nos dizem uma margem de segurança de 37% OK assim sendo vamos passar aqui ao alfa spread o alfa spread diz que está subvalorizado por 26% no pior cenário possível diz que está subvalorizado por 14% e no melhor cenário possível subvalorizado por 47% no entanto podemos ver que o aspecto mais negativo de todos segundo o que eles nos dizem são as projeções relativamente ao crescimento dos seus rendimentos que neste momento está negativa por 1% OK assim sendo resta-nos ver o value investing que diz que existe um possível Upside de 13.20 PR utilizando o grow ait nos últimos 5 anos nos últimos 10 diz que existe um possível upsite de 52% no entanto se virmos o ebita multiples nos últimos 5 anos então dá-nos ainda um upsite superior e se virmos nos últimos 10 anos então um upsite superior de 158 por. depois se virmos em termos de solvência a probabilidade desta empresa ir à falência segundo o value investing é de 1% mas pronto Isto é só segundo este site agora o que me resta fazer é comprar este rit que eu tenho interesse são 2:35 a bolsa fecha às 2:30 por isso eu vou aproveitar para comprar assim sendo vou aqui a 2 for tal como Podes ver nos últimos três episódios eu adquiri mpw que neste momento está com um lucro de aproximadamente 35% ltc uma rentabilidade de 5.06 por e Alexandria com uma rentabilidade de aproximadamente 5% por isso isto só com base nos últimos três episódios que dá aqui uma rentabilidade média de 14.60 por o que nos dá nestes últimos 3 meses uma rentabilidade em termos de valores absolutos de praticamente 100 € o que não é nada mau agora o que resta-me fazer é então investir e aqui para investir como inviste de cerca de 200 mensalmente ente então tenho que transferir da minha conta poupança para a minha conta por iso para a minha conta poupança aqui em área de membros e agora está aqui uma opção que é transferência entre contas enviar código o facto de ter o to Factor Authenticator eu acredito que seja muito bom e já está por isso agora é transferência entre contas o sd o montante eu vou colocar aqui 220 aproximadamente e depois vou selecionar a conta referente então aos meus rits aqui no patreon que é quando tá acabado em 981 confirmar enviar um pedido e agora é só aguardar cerca de 1 minuto Ok acredito que já tenha aquio aqui na conta OK 258 sim então eu vou procurar aqui por epr aqui está epr properties fica aqui só para ter a certeza vou confirmar a bolsa por isso eu vou clicar aqui no ticker e vejo que é na New York stock Exchange que é exatamente isso que eu quero porque eu não quero comprar em otc markets e assim sendo vou aqui aceitar para avançar por isso eu quero uma ordem de mercado valor de mercado e agora vou aumentar até pref fazer aproximadamente 200 Por isso 211 está ótimo colocar ordem de compra e está feito porque aqui só permite comprar neste caso rits inteiros por isso ordem de mercado foi já executado e agora numa questão de segundos como a bolsa já está aberta Então já tenho aqui a minha posição por isso cinco rits aqui do epr neste momento comecei com prejuízo pronto apenas 12 ctim Ok faz parte do spread que é a diferença entre procura e oferta mas eu acredito que rapidamente poderia recuperar isto pronto Isto é tudo o que eu queria partilhar contigo para este Episódio se também tiveres interesse em criar conta aqui na FR T4 e fazeres o teu portfólio de rits então podes utilizar se assim que quiseres o primeiro link na descrição porque assim podes receber algo aou criar uma conta e eu realmente espero que este Episódio tenha sido útil se foi não te esqueças de colocar gosto Para apoiar e eh até uma próxima