Análise: Programa Mais Habitação [video]

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[Música] programa mais habitação um pacote legislativo que reúne várias Medidas com o objetivo de promover o acesso à habitação a preços acessíveis já está em vigor hoje está con nosco Gonçalo Nogueira advogado especializado em imobiliário e urbanismo da qu e casas para analisar algumas das principais

Medidas olá gonçal olá Sara tudo bem H gostaria de começar pelas principais novidades no que toca a aos senhorios sim relativamente aos senhorios eh eu destacaria duas novidades por um lado a questão incontornável da limitação à fixação de rendas nos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais que vem introduzir aqui alguma distorção

Naquilo que é a possibilidade das partes livremente fixarem a renda de um contrato de arrendamento e também uma outra medida que não é tanto uma novidade é mais uma repetição que é no fundo uma restrição adicional à possibilidade dos contratos de arrendamento mais antigos anteriores a 1990 poderem transitar para o novo

Regime do arrendamento Urbano e que vem aqui perpetuar um bocadinho o regime que é aplicável a estes contratos antigos e esta estas medidas vê vê e beneficiar os senhorios ou V beneficiar mais os encinos eh eu acho que no Papel e se olharmos para isto de um ponto de vista

Ignorando a realidade prática teríamos necessariamente que dizer que elas deveriam beneficiar os inclines pensemos por exemplo na medida da limitação das rendas eh O que a medida vem estabelecer é que se um imóvel tiver estado arrendado nos últimos 5 anos para fins habitacionais a nova renda ao abrigo de

Um novo contrato de arrendamento não pode ser superior em mais de 2% à renda anterior isto na generalidade dos casos isto em princípio seria uma medida que iria beneficiar os arrendatários porque ter não vai à boleia da porque não vai à à boleia da inflação não não oscila

Consoante a vontade ou a especulação do senhorio no entanto tendo em conta que estas medidas foram anunciadas em em fevereiro deste ano mas só agora foram publicadas em Diário da república e promulgadas eh a verdade é que houve um Deli temporal muito grande que permitiu aos senhorios por um lado renegociarem

Os termos e condições dos contratos para tentar escapar a este regime e aqueles que não conseguiram renegociar opuseram-se à renovação de contratos ou seja em termos práticos o governo tentou implementar uma medida com vista a conter o aumento das rendas Mas acabou por ter um efeito pernicioso penso eu de

Acelerar e um incremento das rendas nos últimos meses quem quem tem uma casa arrendada e ainda não foi contactado pelo seu senhorio à data de hoje sobre um possível aumento e o que é que vai acontecer pode ver a sua renda aumentada temos que distinguir duas situações por

Um lado em relação aos arrend que estão em curso estes à partida podem ser objeto de atualização anual todos os anos da renda no ano passado ou melhor neste ano esta atualização estava limitada a um máximo de 2% no próximo ano o governo já anunciou que este que o

Aumento não terá qualquer limitação mas que os arrendatários mais carenciados poderão ter uma uma comparticipação da parte do Estado portanto para o ano não haverá nenhuma limitação àqueles arrendamentos que estão em curso em Rela a novos contratos de arrendamento Aí sim Temos esta limitação dos Tais de 2% mas

Que não se aplica lá está arrendamentos em curso esses vão continuar a vigorar a menos que o senhorio se oponha à renovação ou que o arrendatário por alguma razão decida fazer cessar o contrato de arrendamento E H pouco tocava também na questão das rendas antigas que estão congeladas neste

Momento e mas o governo e falou agora nos últimos dias em H avançar com alguma novidade para para estes ratri Se bem que ainda não sabemos e não podemos fazer especulações mas será que podemos antecipar alguma coisa que cenários é que são possíveis de acontecer sim em relação aos arrendamentos mais antigos eles

Essencialmente são arrendamentos anteriores a 1990 e muitas vezes aquilo que são os arrendatários desses contratos de arrendamento são pessoas idosas e na maioria dos casos mais carenciadas mas a verdade é que fruto desses contratos de arrendamento tem existido uma certa imobilização de uma parte relevante do património imobiliário de alguns senhorios porque

Não conseguem eh fazer sar Esses contratos e as rendas são muito baixas e por isso não conseguem rentabilizar os imóveis o governo e nos últimos anos tem tido a preocupação de proteger mais estes arrendatários evitando que estes contratos transitem para o novo regime do arrendamento Urbano eh mas ao mesmo

Tempo não tinha até agora favorecido em nada os senhorios aquilo que agora se anuncia é que vai ser possível atualizar as rendas destes contratos de arrendamento nos mesmos termos que são feitas as atualizações de renda dos arrendamentos ditos normais A par disso são conferidos também aos senhorios alguns algumas benzes fiscais

Designadamente no que toca à tributação dos rendimentos perdis que emergem deste tipo de contratos de rendimento e pode haver aqui alguma questão por exemplo com as comunicações que devem ser feitas aos Inquilinos no caso segundo a lei tem que ser feitas as comunicações um mê antes não é 30 dias antes de qualquer

Atualização ou pid atualização tendo em conta que estamos a acabar o ano H Isto pode pode causar aqui alguma entropia nessa nessa questão não à partida não Isto é eh é É certo que as comunicações têm que ser feitas com 30 dias de antecedência e portanto que a

Atualização de renda só começa a vigorar fim do este período de 30 dias que tem que ser dado pelos senhorios mas à partida não vai introduzir nenhuma entropia eh Isto é um procedimento muito comum portanto é um procedimento que muitas das vezes os senhorios se esquecem de fazer e Acho que todos nós

Na nossa vida somos confrontados com situações de ou arrendamentos nossos ou arrendamentos de pessoas que conhecemos que não TM a renda atualizada há muitos anos mas há outros senhorios mais diligentes que recorrem esta faculdade legal e que atualizam anualmente a as rendas h e pegando na na questão do

Travão de 2% na atualização das rendas H nos novos contratos e Existem algumas situações em que a é é possível ultrapassar esta estes 2% sim eu eu começaria por esclarecer o seguinte esta limitação só se aplica a arrendamentos para fins habitacionais ou seja tudo o que é arrendamentos não habitacionais

Não estão sujeitos a este travão por outro lado existem efetivamente algumas exceções desde logo e esta limitação não se aplica àquelas rendas que T um valor inferior àquele às rendas determinadas ao abrigo do programa do arrendamento acessível e portanto só rendas superiores a essas que são determinadas

Por portaria é que estão sujeitas a este travão dos 2% por outro lado nada em pé dos senhorios que não tenham atualizado eh não tenham feito aquela atualização que discutíamos há pouco da renda nos últimos anos de agora fazerem essa mesma atualização ao obrigo do novo contrato recuperando 3 anos para trás de

Atualização e a última exceção de todas é em relação às obras eh se o senhorio tiver feito obras no locado poderá repercutir ti o custo dessas obras na renda anual que é paga pelo inclino e numa proporção de 15% ao ano uhum pode fazer essa atualização uma vez por ano

Uma vez por uma vez por ano exatamente h e há pouco estava a falar dos limites e de de renda estes limites podem ser consultados onde onde é que uma pessoa com um inclino pode saber se paga abaixo ou acima do certo e estes e estes limites H distinguindo as duas situações

Portanto tudo o que seja atualização ordinária da renda aquela que pode ser pode ser feita em qualquer um ou qualquer contrato de arrendamento estes eh este critério de atualização resulta a partirda de uma portaria que é publicada e de um aviso que é publicado em Diário da República portanto Isto é

Acessível a qualquer cidadão e muitas das vezes numa rápida pesquisa no Google se consegue perceber Qual é que é o coeficiente atualização naquele ano em relação aos novos contratos de rendimento Isso é uma questão muito importante e que não está esclarecida Isto é o cidadão comum que amanhã quiser

Arrendar uma casa não tem forma de saber qual é que era a renda que anteriormente tinha sido praticada para aquele locado uhum e não e não consegue saber não não consegue saber um buraco negro temos um buraco negro a mentes que exista Boa Vontade da parte do senhorio e que

Comunique Qual é que era a renda anterior não existe essa obrigação é certo que o senhorio tem a obrigação de à partida não estabelecer uma renda que seja em 2% superior à renda antiga mas a verdade é que em termos práticos o arrendatário não tem forma de controlar

Isso exato aqui temos mesmo que confiar na boa vontade do senhorio Temos que confiar na boa vontade do senhorio a menos que o governo decida detalhar um pouco mais este regime porque o governo tem acesso a esta informação uma vez que à partir os contratos São comunicados à autoridade tributária simplesmente não

Está publicado em exatamente outra das das alterações e deste deste programa tem a ver com a a forma como se processam os des e aqui se calhar o o objetivo é facilitar a a comunicação entre Senor inclino que por vezes não não é fácil quando existem situações de incumprimento H foi criado

Um novo balcão já existiam anteriormente quais é que são as diferenças ou qual é que se calhar foi a necessidade de se alterar este Este mecanismo eu Sara se me permite a sinceridade eu acho que não alterou nada Isto é o o o governo de facto anunciou estas alterações que

Visavam dar mais celeridade ao processo de despejo e dar mais garantias aos senhorios mas isto é muito cosmética Isto é tínhamos o balcão Nacional de arrendamento que agora foi substituído pelo balcão do arrendatário e senhorio eh veio aqui veio aqui se calhar anexar a a parte do senhorio neste na

Preocupação não não não o senhorio já lá estava aquilo que se passa é que existia um serviço autónomo que era o serviço de injun a matérias de arrendamentos que não funcionava no balcão Nacional de arrendamento e que agora fica tudo congregado e no mesmo balcão no balcão

Do arrendatário do senhorio sendo que o balcão em princípio seria utilizado pelo senhorio e este serviço de injunção em matéria de arrendamento era mais da parte do arrendatário E agora fica tudo junto neste balcão do arrendatário do senhorio mas em termos práticos aquilo que é o procedimento especial de despejo

Nada de substancial foi alterado Isto é a tramitação do processo é sempre a mesma e mantém-se a luz desta do programa mais habitação inicia-se numa situação de incumprimento em que o arrendatário não desocupe voluntariamente o locado o senhorio dirige um requerimento ao balcão o arrendatário é notificado este

Requerimento e tem a possibilidade de sor nada dizer ou aceitar se Só puser isto depois segue sempre uma via judicial e é aqui que atrasa tudo e isto manteve-se inalterado portanto em termos práticos nada de substancial Mudou É certo que foram feitas algumas alterações cirúrgicas mas para aquilo

Que interessa às pessoas não mudou nada de substancial esta sensação de que se calhar este balcão veio aqui ajudar o senhorio ou criar uma mostrar mais preocupação pelo lado do senhorio h não é verdadeiro não é verdadeiro e a questão sobre o estado poder avançar com o pagamento de rendas em atraso nestes

Processos eu estava a dizer que tinham sido algumas alterações cirúrgicas essa foi de facto uma delas Isto é o estado passa agora a poder a substituir-se ao arrendatário faltoso no no pagamento das rendas que sejam devidas durante este processo assim que é deduzida à oposição caso o arrendatário persista numa

Situação de demora e não pagamento das rendas o estado pode avançar com essas rendas e portanto Isso é uma proteção adicional para o senhorio mas é importante ter presente que esta contribuição do estado ou esta participação do Estado está limitada a 1,5 vezes o salário mínimo nacional e

Portanto E durante um prazo de 9 meses portanto na maioria dos casos ou ou em alguns casos poderá não ser suficiente para o senhoril e este este valor nunca depois será reembolsado é uma uma contribuição do Estado certo o estado e paga adianta o valor em falta ao senhorio e

Depois Assuma a posição do senhorio perante o arrendatário para no fundo procurar receber essas rendas diretamente do arrendatário OK agora vol voltando voltando não chegando ao outro tema o do alojamento local h o que é que vai acontecer a às novas licenças bem em matéria de novas licenças eh é preciso

Ter presente que o alojamento local foi um dos grandes alvos do programa mais habitação e aquilo que veio introduzir em termos muito genéricos foi uma suspensão das novas licenças esta suspensão tem algumas exceções desde logo é preciso ter presente que apenas se aplica aos estabelecimentos de alojamento local em modalidade de

Apartamento ou estabelecimento de hospedagem os chamados hostels eh não se aplica por exemplo a moradias ou seja aquelas moradias no Algarve tipicamente utilizadas para alojamento local mantém-se e podem ser emitidos novos registros de de estabelecimentos de alojamento local em relação a essas moradias depois esta suspensão também

Não se aplica em todo o território ela aplica-se eh nos grandes centros urbanos Mas está excepcionada nos territórios de baixa densidade populacional designada o interior e nas regiões autónomas e mesmo nos territórios com mais população em que existe mais carcia de habitação o O legislador abriu uma porta para que os

Municípios possam nas cartas municipais de habitação definir se de facto existe esta carência Habitacional e se pode ou não existir est exceções a esta suspensão e falava que só vai acontecer no que diz respeito a apartamentos ou propiedades como hostels nomeadamente H por terem eh vizinhos eh queria chegar

Aqui à à à à parte em que os condóminos de de de prédios onde há propriedades com com com alojamento local passam a ter novos poderes de decisão nesta questão das licenças Sim há há duas vertentes portanto em relação H às novas licenças que uma vez mais tem um âmbito

Mais restrito no território nacional os condóminos de de prédios constituídos em propriedade horizontal portanto que estão divididos por frações passam a ter uma palavra a dizer em duas situações por um lado em relação a novos registros de alojamento local se e o uso que está previsto para aquela fração não incluir

O alojamento local passa a ser necessária uma deliberação do condomínio a autorizar o alojamento local e a compatibilização desse uso com o uso da Habitação ou seja Isto é naqueles casos por exemplo de eh alguém tem um uma casa uhum vive lá e decide alugar um quarto

Ou ter um quarto como como em alojamento local ou até a própria casa Exatamente isto é naquelas situações em que resultasse do chamado título constitutivo da propriedade horizontal que o uso daquela fração era um uso Habitacional agora para esta fração ser destinada a lojamento local passa passa a ser necessário esta autorização do

Condomínio que resulta de uma deliberação da assembleia geral de condomínio e portanto exige a participação dos demais condóminos isto numa situação de ser necessário para consumar o pedido de registo em relação a alojamentos locais ou ou registos já existentes ou aqueles que venham a ser autorizados coloca-se ainda uma segunda

Hipótese que é e a de ser H ser convocado uma assembleia geral de condomínio que venha a determinar a suspensão de da atividade de alojamento local em relação a a estabelecimentos que tenham sido autorizados mas que o condomínio entretanto delibera que devem ser suspensos ou cancelados portanto

Isto quer dizer que eh num prédio habitado por várias pessoas eh os nossos vizinhos podem Decidir sobre e o nosso registro de alojamento local podem mas e podem É verdade está certo mas com duas observações em primeiro lugar já podiam Ok Isto é antigamente O que a lei previa era que o

Condomínio por uma maioria simples portanto pela maioria dos proprietários poderia decidir e cancelar ou fazer suspender o exercício de atividade de alojamento local numa determinada fração com motivo justificado Isto é se o uso vamos supôr o uso daquela fração para alojamento local estivesse a perturbar e o condomínio em termos de higiene

Barulho etc Hoje em Dia A lei foi alterada com mais habitação a maioria hoje em dia é mais exigente Ou seja já não é a maioria dos condóminos é maioria de 2is teros mas deixa de existir esta fundamentação portanto 2/3 dosus não precisa de haver justificação 2/3 dos condóminos podem decidir sem

Justificação fazer cessar a atividade de alojamento local na sua fração então e quem tem e um alojamento local a ao abrig deste novo programa se ao passar para o mercado do eh da de arrendamento Habitacional vai ter benefícios vai ter benefícios e o estado eh procurou com

Este programa tentar eh fazer com que esta atividade muito pujante em Portugal do alojamento local se tornasse menos pujante e que os proprietários se concentrassem no mercado do arrendamento para fazer Face a à escalada de preços e Em contrapartida eh destas medidas que foram adotadas introduziu-se aqui alguns benefícios eh fiscais para os

Proprietários designadamente os proprietários que tivessem estabelecimentos de alojamento local registados a 31 de Dezembro de 2022 e que celebrem um contrato de arrendamento para para fins habitacionais até 2024 passam a estar isentos de e IRS e irc na parte que respeita aos rendimentos prediais decorrentes destes contratos de arrendamento até 2029 e

Portanto temos aqui um benefício fiscal que pode ou não ser relevante eh e que pode fazer os proprietários optar efetivamente por transitarem e modificarem o seu modelo de negócio e em vez de se dedicarem o alojamento local Passarem a dedicar-se ao mercado de arrendamento é uma questão de fazer as

Contas é uma questão de fazer as contas É isso mesmo H este claro que ainda não há resultados nem podemos fazer futurologia H mas o objetivo deste programa é e promover o acesso à habitação e tendo em conta o pacote de medidas que extenso e claro que não que

Não fomos e não o atravessamos CL h a perspectiva é que realmente venha a a melhorar é uma pergunta muito complicada eh eu acho que este pacote tem um problema de base como outras soluções legais em Portugal em Portugal tem problemas de base que é não foram objeto suficiente estudo Chegamos aqui tomamos

Uma série de medidas mas ninguém estudou de forma profunda se quais é que eram os problemas e como é que que os poderia Qual é que seria a melhor resposta para os mesmos em todo caso é verdade que este pacote tem em si mesmo uma tentativa Clara de promover a habitação

De procurar mitigar o a inflação e A Escalada de preços no mercado de habitação que tem afetado tantas famílias e tanto a vida dos portugueses em geral e tem esse mérito agora não creio que o tenha feito de com da forma eh que deveria ter sido Isto É acho que

Não houve suficiente ponderação nas soluções que foram adotadas e por outro lado parece-me que ficaram de Fora alguns aspectos muito importantes para que exista mais promoção Imobiliária para habitação e um exemplo muito claro é um dos grandes problemas eh com o qual eu na minha atividade sou confrontado é

Precisamente com a queixa da parte dos promotores Imobiliários que o Iva que é dispendido na construção para a habitação não é recuperável isto é ao contrário do que sucede com hotéis Edifício de escritórios em que depois o promotor consegue recuperar o Iva que dispendeu na construção isso não sucede

No na construção para habitação porque nem o arrendamento nem a venda de imóveis para habitação está sujeito a iva ou pode estar sujeito a iva E com isso não se permite recuperar 23% na maioria dos casos do custo da construção e isto é um Claro desincentivo é que os

Promotores optem pela construção de edifícios para a habitação mais do que isso a neste programa veio-se alterar uma das normas que permitiam uma redução do Iva da construção para a habitação de 20 de 23 para 6% e veio-se restringir esta regra que permitia em certos casos

Que o ia em vez se ser 23 passasse a ser seis com esta restrição aliado a não haver Nenhuma medida de redução do Iva na construção para a habitação eu acho que na verdade se desincentivo ainda mais que os promotores optassem sem por construir para a habitação eu estou a

Dizer isto mas ao mesmo tempo foram concedidos outros benefícios Isto É acho que os benefícios que foram concedidos foram importantes e são um sinal importante mas podia-se ter ido mais longe e podia-se ter enfrentado o problema de outra forma vamos ficar à espera de um mais habitação versão 2.0 vamos muito obrigada [Música]

Gonçalo h