Análise: Simplex do licenciamento urbanístico com Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII | vídeo

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[Música] este ano vai haver alterações nas regras do licenciamento no âmbito do programa Simplex connosco está Hugo Santos Ferreira Presidente da Associação Portuguesa de promotores e investidores Imobiliários para nos explicar algumas das principais medidas bem-vindo Hugo muito obrigado agradeço o convite muito bem começo por perguntar-lhe quais são

As mudanças que terão mais impacto no setor bom antes de mais muito obrigado pelo convite é Com muito gosto que aqui venho eh a falar sobre eh uma não não gostaria de chamar reforma porque acho que não é uma reforma Talvez uma revolução e esse é talvez o grande

Impacto que vamos ter eu diria no curto Médio prazo estamos a estamos a tratar e estamos a eh eh em cima de uma profunda eh mudança de paradigma no licenciamento urbanístico e a primeira nota que eu gostava de deixar era esta continuar o que tínhamos era impensável e era inadmissível

Penso que as pessoas têm que perceber isto o licenciamento urbanístico o caos do licenciamento urbanístico o facto dos processos não avançarem e para as pessoas terem uma ideia em casa estamos a falar de processos que poderiam demorar 3 4 5 6 10 anos numa câmara municipal estava a ser um dos principais

Entraves à colocação de mais casas no mercado Ora se nós colocamos cada vez menos Casas nomeadamente Novas ou reabilitadas no mercado Isso tem um único efeito é que as casas que estão no mercado ficam mais caras tão Em menor número e portanto as pessoas queixam-se que não têm acesso à habitação que não

Tê uma casa para viver e eu digo isto de forma muito clara eh porque conheço bem o nosso mercado o licenciamento urbanístico Portanto o atraso do licenciamento urbanístico eu diria talvez a par do excesso de carga fiscal que nós temos na construção de casas para os portugueses

Era o maior responsável pelo problema de habitação que nós vivemos no nosso país e e dou sempre este exemplo Imaginem um cont agotas eh eh com um certo efeito est angulador que está aqui Isto é o licenciamento urbanístico e aqui temos uma série de investidores e de Capital

Eh como sabem o investimento imobiliário hoje em dia gira em torno de muito capital e só para terem ideia Portugal estamos a falar na casa dos 15% do PIB Nacional PIB Nacional em matéria de volume de investimento que está aqui em cima e que quer colocar casas no nosso

Mercado mas que tem que as licenciar e portanto como tinha que as licenciar entrava no processo de licenciamento e o licenciamento que estava aqui acabava por funcionar com o efeito cont goas enquanto que tínhamos aqui decisões de investimento projetos em potencial eu diria aos milhares passa 1 2 3 4 e

Portanto Este era o panorama Que nós tínhamos e portanto quando as pessoas se queixam que têm menos casas e casas mais caras deve-se em grande parte eu diria quase em metade dessa parte ao licenciamento urbanístico e portanto eu digo que o Simplex é um bom primeiro

Passo e foi um bom passo que este governo deu que era preciso talvez possamos equacionar noos foi longe demais grandes impactos bom eu diria dois ou três um acabar com as licenças de utilização nomeadamente e com a obrigatoriedade dessas licenças de utilização nomeadamente nas escrituras públicas nos arrendamentos inclusivamente acabar com a ficha

Técnica de habitação o que está a dar um grande burburinho na nossa sociedade já lá iremos e um outro segundo ponto que acaba no fundo com o papel com o alvará e e de construção estas talvez sejam enfim a par de outras que não vale a pena entrarmos aqui em temas técnicos

Mais técnicas estes são os grandes temas as grandes mudanças que vai operar e enfim para as pessoas que nos veem em casa e que nos ouve em casa ter a ideia e esta foi a aposta muito clara do governo alguma coisa é preciso fazer tem que ser uma coisa rápida e isto nós

Temos que ver esta esta este Simplex de uma forma tripartida ou seja como um um um uma parte de do mecanismo a três velocidades esta velocidade mais rápida que tem as suas vicissitudes tem os seus desafios e tem os seus problemas mas é positiva e que vai ser mais efetiva e

Que entrou já em vigor no dia 1 de Janeiro e vai entrar em grande parte também no dia 4 de março depois há uma segunda velocidade um bocadinho mais lenta que vamos ter que esperar eu diria 2 3 anos até termos um código da construção só para perceberem para as

Pessoas perceberem em casa muito rapidamente porque é que se fala num código da construção as pessoas têm que saber que há 2000 leis 2000 leis em vigor para construir uma casa Isto é impossível Portanto o código da construção vai resumir simplificar revogar unificar 2000 leis estamos a

Falar daqui a 3 anos e também mais ou menos nos mesmos 3 anos uma outra componente portanto será a terceira parte que tem a ver com a digitalização dos processos Ou seja é inadmissível que no século XX em 2024 estejamos a submeter projetos em papel sem uso das novas tecnologias isso também está

Previsto e no âmbito do que é e enfim isto tudo fez parte um bocadinho também do pacote mais habitação e dentro dessa estratégia a há a intenção dentro de 3 anos enfim Talvez um bocadinho mais termos uma plataforma única centralizada digital de submissão dos processo isto

Este é o patamar que temos para a questão do e licenciamento Indo aos dois pontos e que falávamos há pouco mais contrados bom questão das licenças de utilização que tem preocupado nomeadamente o consumidor final vamos lá ver e h h é preciso dizer isto de forma muito clara não estamos a esentar

Processos de licenciamento Ou seja vão continuar a haver processos de licenci mais ou menos simplificados mas vão continuar a haver processos de licenciamento a única coisa que se acaba é com a obrigatoriedade de apresentar um papel a dita licença de utilização desse imóvel e tem-se dito enfim e penso que o

O debate é bom é positivo e tem e tem a sua razão de ser como que te desprotege o consumidor final a pessoa que vai comprar por exemplo a sua casa bom mas primeira coisa que temos que nos perguntar quantos de nós quando compraram a sua casa efetivamente leu a

A licença de utilização ninguém Confiam quantos de nós na prática e na realidade olhou alguma vez quando comprou a sua casa para a ficha técnica de habitação que é o documento que se acabou e que é obrigatório apresentar a verdade é esta muito poucos dou outro exemplo os

Imóveis anteriores A 1951 estão isentos de licença aação porque em 1951 antes não era não existia sequer a licença de uação a licença de utilização surge em 19 91 bom e a verdade é continuam se a transacionar quer no arrendamento quer na venda imóveis anteriores A 51 nomeadamente na reabilitação Urbana que

Hoje está tão em vogga bom e e os consumidores alguma vez se queixaram que não havia licença de utilização quando compravam ou arrendavam um imóvel anterior a 1951 sentiram-se mais desprotegidos e eh houve houve prédios como se tem dito que eu já ouvi dizer que caíram prédios Que colapsaram bom

Isso nada disso aconteceu eu acho que estamos a viver algo e que é normal eh eh e que advém de facto de uma decisão eu aqui talvez pia um parêntese um bocadinho bruta e a bruta de uma mudança muito rápida e em pouco tempo o Presidente da República publicou isto Há

Dias em Janeiro os portugueses também não não estão habituados a ao facto de haver pouca burocracia nós estamos habituados a um país onde é preciso muita Esse é um ponto muito interessante Ainda bem que toca nisso Vamos lá ver nós estamos a aproximar e eu penso que

Bem do modelo anglo-saxônico que é um modelo mais eficiente e vamos pensar o seguinte num caso que todos muitos de nós conhecerão Londres Londres é dos mercados Imobiliários mais sofisticados mais evoluídos do mundo onde eh vigora um modelo que está muito mais parecido com este que estamos agora a encarar

Onde há uma maior responsabilização dos promotores dos Arquitetos no fundo dos profissionais do imobiliário e também do próprio consumidor final eu acho que o país quer do ponto de vista profissional portanto promotores investidores Arquitetos Engenheiros toda a classe profissional e o próprio consumidor final apresenta já uma maturidade um

Conhecimento um noow do mercado e eh que está capaz de começar a receber esta sofisticação de mercado e a verdade é essa nós olhamos para Londres para mercados como por exemplo Londres onde este modelo anglos saxónico de maior responsabilização dos profissionais e também um maior conhecimento do

Consumidor que faz com que de facto Londres seja um mercado muito dinâmico muito interessante e muito M competitivo do ponto de vista imobiliário e portanto eu acho que enfim Eu agora falo enquanto profissional do setor e enquanto presidentes promotores investidores Imobiliários nós não temos medo da responsabilidade acho que iso é uma nota

Muito importante passar nós durante muitos anos exigimos liberdade e exigimos celeridade aos nossos governantes Pois aqui está agora não nos podemos queixar da responsabilidade porque liberdade é responsabilidade e portanto da mesma insisto neste ponto do ponto de vista profissional do mercado imobiliário de quem faz prédios é um mercado Já maduro sofisticado altamente

Profissional e portanto não tenho o menor problema em Assumir mais responsabilidade com quanto os projetos avancem para a frente vamos ter que nos todos adequar a um novo paradigma de mais Liberdade mais responsabilidade é verdade mas alternativa Qual era era continuar como estávamos onde não conseguíamos submeter os nossos projetos onde não conseguíamos

Aprovar projetos Onde os portugueses tinham que pararar 5 anos para ter uma casa não é solução porque eu dou este número para as pessoas que nos vem em casa saberem numa cidade como Lisboa por cada ano a mais vamos pôr um projeto de licenciamento que deveria demorar um ano

Máximo um ano já estou andado barato um ano licenciamento vamos supor que ele demora um ano a mais cada ano a mais desse para lá de um ano que um projeto está preso ilegitimamente numa câmara municipal estamos a falar de mais 500 € por metro quadrado nessa casa que as

Pessoas vão ter que pagar porque nunca aquela expressão fez tanto sentido time is money e time is money cada cada tempo a mais que um projeto não é vendido vamos ter por uma questão enfim de rentabilidade não vale a pena ter aqui a explicar por uma questão de

Rentabilidade as famosas tirs vamos ter de repercutir no preço final esse tempo que é um custo e portanto quer dizer que de forma muito concreta se um projeto em Lisboa um T2 demorar mais 2 anos portanto 3 anos a ser licenciado que é possível muito fácil muito fácil não

Estou a dar nenhum nenhuma coisa mirabolante é perfeitamente possível essa casa custa mais de 100.000 € às pessoas e e para o consumidor não é e apesar de poder ser um desafio e do lado da proteção como se falava há pouco como tocou também H há bocado era

Uma revolução necessária porque eh Muito provavelmente vai significar mais casas no mercado e se calhar preços mais baixos é isso que se espera que aconteça a habitação tornou-se como um diamante um diamante é um bem caro porquê porque é casso os diamentes são caros porque é

Um bem escasso porque não se encontra no chão e portanto sendo um bem escasso é um bem altamente caro e é isso que a habitação se tornou um bem escasso e um bem caro a base do Simplex enfim haverá outras mas a base do Simplex é simplificar trazer mais casas ao mercado

Mais rápidas Isto é a base do Simplex e por isso se iso se depois quisermos analisar o Simplex Norma a norma lei a lei vamos perceber que isso é o que tá na base é tirar muito por um lado eh simplificar procedimentos eh eh eu diria

De uma forma muito rápida e efetiva eh eh não fez aquela reforma que eu acho que era preciso fazer mas de uma forma mais rápida eh desburocratizar tirar muitas gorduras do processo eh eh tirar muita discricionariedade da câmara o que é que eu quero com isto dizer nós ao

Termos 2000 2000 leis e 308 regulamentos municipais porque é que eu digo 308 regulamentos municipais porque temos 308 municípios cada Câmara tem o seu regulamento Municipal é como se cada Câmara tivesse o o fosse o todo poderoso para decidir num licenciamento urbanístico não pode ser sim porque fazer o construir por exemplo construir

Uma casa em determinado concelho Pode não ter nada a ver commente não tem e geralmente não tem aliás Esse é um dos problemas para nós que trabalhamos Norte sul do país temos que lidar com 2000 leis nacionais mais o regulamento Municipal daquela daquele município daquele concelho e as câmaras

Vão deixar mesmo de poder ser assim tão Independentes por assim dizer Este o Simplex limita de forma muito grave muito Severa e muito de forma muito expressiva e muito clara essa limitação aliás é muito comum ver na lei enfim eu que sou jurista uma coisa que do ponto

De vista legislativo nem sequer é bonito do ponto de vista da prática Legislativa ver e legislação ver leis ver artigos que dizem as câmaras não podem e não podem mesmo fazer isto quer dizer não é comum ver numa lei não pode não as leis realmente trabalham pela afirmativa

Pode-se pedir deve-se fazer tal tal bom aqui não não pode quer dizer não é comum eu não acho que nunca tinha visto que talvez quem possa estar mais aflito com esta revolução do Simplex talvez sejam as câmaras municipais porque realmente há aqui uma mudança de paradigma muito

Por deixarem de ter algo a dizer neste processo é vamos a ver as câmaras terão sempre coisas a dizer sempre ou seja eu aqui insisto porque tem-se passado muito esta ideia que acabaram os licenciamentos é falso isto tem que se dizer às pessoas é falso ISO não é

Verdade não se acabaram com os licenciamentos absolutamente nenhuns O que há houve é Enfim uma preferência por um algo que se chama a comunicação prévia preferencial Ou seja a comunicação prévia imaginemos é um processo de licenciamento mais simples simplificado e mais rápido que já existia mas que não se usava um

Bocadinho pela tónica do Papel porque o papel traz uma coisa que enfim quem acompanha mais o Imobiliário talvez tenha ouvido traz uma coisa que se chama segurança jurídica ao negócio imobiliá Ou seja eu ter um papel ter o alvarinho da construção eh dá uma segurança e que

Aquilo está bem feito tá licenciado está legal então como é que garantimos essa segurança agora sem Alvarado construção é aí ou seja não há não acaba o licenciamento vai continuar a haver processo de licenciamento O que há é e por isso é que eu digo que a pressão tá

Neste lado maior do lado das câmaras porque enquanto que antigamente as câmaras estavam habituadas a não a não respeitar prazos aliás Como disse estamos a falar de projetos que duram 5 anos a ser licenciados H pedia-se um parecer do parcero do pareceiro do pareceiro do pareceiro do e

Os projetos estavam na Câmara o tempo que fosse preciso e ninguém controlava ninguém controlava bom mas poder mhar dizer mas havia prazos havia a lei tinha lá os prazos ninguém respeitava bom mas porque é que as pessoas não iam para tribunal bom Porque infelizmente Vivemos num país onde a justiça também não

Funciona e portanto se eu tenho um projeto que demora 5 anos a ser licenciado se fosse para tribunal estava lá 10 portanto não existe e depois enfim devo dizer com medo também de represálias de pôr uma ação em Tribunal contra algum eh eh eh titular de cargos públicos nomeadamente nas câmaras

Municipais portanto isso não era uma prática e portanto o que é que nós tínhamos tínhamos câmaras municipais que por isso simplesmente não respeitavam os prazos e nada se podia fazer estávamos completamente mãos atadas de mãos atadas e nesse este isto acabou completamente a partir de agora as câmaras têm um prazo

Fixo que não interrompe que não suspende as câmaras só podem pedir documentação uma vez e passado dessa vez o prazo continua a contar não suspende por mais coisa nenhuma findo esse prazo o projeto está aprovado ou enfim o ato em si Está aprovado o que chama o referimento

Tácito juridicamente isto é uma mudança de paradigma muito grande como já referiu já foram transacionadas casas no mercado Sem Licença há muitos anos h hoje em dia e por falta de conhecimento Muito provavelmente e as pessoas pessas acham que estão a correr um risco que podem

Estar a comprar uma casa que que pode ter sido construída ilegalmente são coisas que assolam a mente das pessoas então de que forma é que podem ter a certeza que está tudo corretamente legalizado e seguro juridicamente como há pouco como há pouco falava aqui temos que separar onde o que é que podem

Suportar é nós aqui temos que separar tudo um bocadinho porque à tantas estamos a misturar tudo no mesmo bolo primeiro vamos ao mercado dos usados no Mercado dos usados quando vendemos uma casa usada portanto que já era de um proprietário e foi transacionado uma duas três vezes a outras pessoas nessa

Transação também é exigida a licença de utilização certo ponto número um Como eu disse há bocado pergunto a quem nos vê e quem nos ouve quantos de nós quando fizeram essa transação efetivamente leu ou foi pesquisar junto a câmara municipal se aquilo que nós compramos estava legalizado ninguém ou muito

Poucos não digo ninguém OB haverá pessoas quef t esse cuidado e bem de ler os documentos quando assinam a maioria a realidade não olh Esse é o primeiro ponto segundo ponto quando nós transacion uma casa usada com licença de utilização isso não me garante que a casa não esteja ilegal

Caso típico as marquises as marquises quantos nós comprou uma casa com a licença de utilização quando ela tinha se fosse posterior a 51 e bom mas a Marquis está legalizada não tá escrita na licença de utilização cá está um exemplo a licença de utilização não salva guardava rigorosamente ninguém só

Para finalizar qual pensa ser e o principal desafio e num curto prazo agora daqui para a frente APS aação no no curto prazo é todos eh estarmos disponíveis para aceitar esta revolução termos projetos mais rápidos mais céos eh e aquilo que podem ser os desafios as dificuldades nós olharmos para elas como

Oportunidades e finalmente darmos as casas que os portugueses podem pagar muito obrigada Hugo muito obrigado que agradeço saiba mais sobre este e outros temas em dorfas PPT e já sabe siga-nos no nosso canal do YouTube e nas redes [Música] sociais