Vídeo: Como Investir no Imobiliário #3 (200€) a partir de REITs

🗣️ Transcrição automática de voz para texto.

Olá meu nome é que estab e bem-vindo ao terceiro episódio de como investir no imobiliário a partir de rites [Música] por e obviamente queremos ritos com elevado dividen tild no entanto desde que o rácio de risco retorno seja benéfico para nós então está tudo bem porque é isso que queremos por isso que Possivelmente ten uma boa valorização no longo prazo mas também que nos pague bons dividendos que isso seria o ideal eu vou utilizar a Freedom 24 porque nós somos os legítimos donos desses rits ok ao contrário de vários corretoras e aqui eu tenho a certeza que esses rits são mesmo meus Ok eu vou agora mostar Qual é a rentabilidade que estou a ter das aquisições anteriores há dois meses atrás a adquiri mpw que neste momento estamos com uma rentabilidade de 40% ou seja Foi adquirida numa altura muito boa pois numa questão de 2 meses já est com 40% aproximadamente é algo mesmo muito bom ltc que foi de querida no mês passado pronto tá aqui com uma rentabilidade de 2.22 por. não é que não seja uma má rentabilidade mas comparativamente a mpw que foi um dividen de cerca de 20% ou seja Foi mesmo um dividen muito elevado e est com esta rentabilidade numa questão de 2is meses não é é algo mesmo muito muito bom por isso Só o facto de estarmos com uma rentabilidade média aproximadamente 21% até agora já é mesmo muito bom no entanto eu quero continuar com esta rentabilidade e por isso ver contigo Qual é que poderá ser a próxima aquisição que poderá valorizar bastante então assim sendo eu voue mostrar aqui o track your dividends por isso neste portfólio está comid entil neste momento de 9.90 quando foi adquirida mpw foi quase 20% por isso 19.42 por por isso estar com uma rentabilidade de 40% e ainda estar a pagar aproximadamente 20% é algo mesmo muito bom mas pronto os dividendes esperados são estes aqui em março é 3 dólar em abril é $3 dólar e depois vai sempre trocando Eu também Possivelmente preferia que o rit que eu vou adquirir não fosse aqui em abril em julho em outubro etc preferencialmente agora é verdade que eu gostaria de continuar com dividente muito elevado que neste momento está aproximadamente 10% no entanto conforme a oportunidade que seja em termos de valorização e também estabilidade Porque se o rit desvalorizar muito não compensa estar pronto a adquirir algo com dividente muito elevado porque depois vou acabar por perder dinheiro de uma maneira ou de outra por isso convém que tenha um bom divident tild mas também que tenha um grande potencial de valorização assim sendo eu vi aqui muitos dos rits com maior capitalização de mercado tu também podes selecionar por earnings revenue mas principalmente e por Price to earnings ratio ok aqui também mostra possíveis boas oportunidades dependente se tem potencial ou não Ou seja mostra quais são aquelas que estão mais digamos baratas Mas não é por estarem baratas Ok para os ganos que estão a ter que realmente podem ou não ter potencial está bem por isso há vários fatores que temos que ter em consideração é isso mesmo que eu quero ver contigo pronto assim Eu também utilizei este site para colocar os filtros eu queria que o ex dividend date fosse este mesmo mas também tendo em consideração que não pode ser no dia de hoje por exemplo porque nós para recebermos os próximos dividendos temos que adquirir pelo menos um dia antes do ex divident date pronto assim sendo eu vi aqui várias mas não nenhuma que me chamou a atenção por isso eu também fui ver aqui é a minha lista que tem em consideração Quais são os rits com dividend King São aristocratas tem um bom dividend til quando é que é o pay datate etc em que isto também precisa de ser atualizado eu quero automatizar isto mas por enquanto vou vend manualmente e um dos rits que para além de ser um rit e pagar um dividente til decente também é dividente aristocrata e dividente King por isso este rit Sem dúvida que deverias colocar na watch list que é Federal reality investment que é frt penso que seja indicado estar na watch list de qualquer pessoa que tenha interess em ritos é claro que também temos aqui outros que são dividend aristocratas ou seja pertence ao ip500 e tem crescido os seus dividendes há pelo menos 25 anos como este caso temos também a reality income e depois temos mais algumas Agora após ver o ficheiro aqui no seing Alpha também Deão uma op que é para vermos todas as ações que são relacionadas com o imobiliário só que este filtro não é muito indicado Ok isto aqui é utilizando o quant rating deles mas este filtro não é muito indicado porquê porque aqui é ações relacionadas com o imobiliário ou seja podem não ser reads por isso temos que colocar o filtro certo que é exatamente para reach que é este aqui apesar de não aparecer muitas opções aparecem algumas que são interessantes ok Eles dizem o que é que pode ser uma melhor escolha por avaliação crescimento se são ou não lucrativos se T um combom momento etc no entanto eu já tive a ver algumas e esta por exemplo que é a nl CP não não pareceu que seja grande coisa ou seja eu vou mesmo ver em termos de dividend Safety ok que para mim é muito importante e eles têm por exemplo um Aff P ratio acima de 80% 85% é quase impensável porque está muito perto dos 90% por isso esta classificação Na minha opinião não está totalmente correta pode haver algumas oportunidades ali mas temos que sempre avaliar e ver se faz sentido a classificação que eles estão a dar e neste caso não faz por exemplo eles dizem que em termos de crescimento dos dividendos é boa Por isso growth tá aqui h mais mas eles só estão a crescer os seus dividendos há pelo menos dois anos consecutivos Ou seja é Péssimo por isso com base na informação que eles estão aqui a disponibilizar não faz sentido da classificação que eles deram no entanto algo que eu acredito que é indicado tu adicionar a tua watch list são todos estes ritos por isso frt deveria estar lá dlr o amt ekr abr agnc CCI Main ADC mpw eix irm bpx PSA pronto vais adicionando todas estas Ok se for preciso parar o vídeo paras por isso esta aqui é relacionado com o mercado canadiano CTC game re pld aet por isso nnn egp htw SF e HR por isso eu penso que estas sejam algumas das mais importantes para adicionar na tua watch list porque podem ter potencial no futuro neste momento eu não vejo potencial nestas já tive a ver mas acho que agora não poderão ser a melhor altura por isso voute já apresentar Qual é que eu acredito que poderá talvez ser uma boa escolha para este mê Ok dentro dos ritos atenção que aqui é no paton por isso eu vou-te apresentar aquela que eu acredito que seja a melhor escolha porque eu também pres presento no Financial portuges mas no Financial portuges é apenas uma alternativa tá bem por isso não gostares deste rit vê depois Qual será o rit que eu irei escolher no Financial port jogis Mas honestamente eu acredito que não é tão boa como esta opção pronto a primeira opção que eu quero adquirir Ou seja a minha escolha vai ser aqui a Alexandria Alexandria cruzou muito recentemente e atenção que isto para mim é mesmo muito importante mas isto é para mim ok isto não é aconselhamento nem recomendação de investimento mas para mim Isto é crucial foi aqui um cruzamento do exponential moving Average o expon moving a cruzou aqui que é algo que pronto É raro porque a última vez que cruzou foi aqui ok por isso quando cruzou nesta altura teve realmente uma boa subida e estamos a falar de uma subida de aproximadamente deixa-me só ver quanto Então até aqui hoje máximo foi cerca de 30% por isso a os valores que tá atualmente foi uma subida de 16,65 por numa questão de 3 meses 3 meses e 10 dias por isso foi em pouco tempo assim sendo agora tá a cruzar novamente e talvez poderá aqui recuperar agora o FM System também tá a mostrar aqui vários sinais positivos Ok Podes ver neste lado e também temos a Simple moving Average que cruzou recentemente não foi mesmo agora mas foi há pouco tempo por isso cruzou aqui e Houve aqui um Bounce nesta altura por isso Houve aqui agora é uma questão de ver se realmente consegue romper o SM MMA e continuar a subir pelo menos Isto é a nível de análise técnica por isso também temos que ver a nível de análise fundamental Então o que é que nos mostra aqui Alexandria podemos ver que neste momento Alexandria tem um Price Toing R de 34.0 acreditamos que é um pouco elevado por isso virmos aqui já em termos de avaliação Conseguimos ver que a classificação não é melhor porque eles consideram que o preço doing esteja bastante elevado mesmo que olhemos por exemplo para ent Price value qualquer um dos rácios também mostra que está um pouco elevado por isso preferencialmente Gostaríamos que a Alexandria até tivesse só um preço inferior no último ano teve aqui um prejuízo de 14.35 mas até Gostaríamos que tivesse tido um prejuízo superior para adquirirmos por um preço inferior qualquer modo em termos de dividendos temos aqui boas e más notícias ou seja tem um dividente hild médio de 4% por isso não é muito elevado eu gosto sempre de adquirir um dividente Hildo muito superior Como foi no passado o crescimento dos seus dividendos tem crescido há pelo menos 13 anos e aqui está se calhar a pior notícia para mim que é o facto de o pagamento ser então última vez foi dia 12 de Janeiro por isso Provavelmente o próximo vai ser de volta de 12 de Abril mas aqui o problema é que eu preferencialmente gostava que não fosse em abril mas pronto se realmente vejo que esta parece ser a melhor oportunidade do mês então vou ter que aumentar mais um pouco por isso em vez de pagarem aqui ó provavelmente vão pagar e 15 ou 16 por isso já vamos ver isso de resto parece tudo bem ch a parte do payout ratio Mas neste caso o que eu quero mesmo ver não o payout ratio em termos de GAP mas sim o c divident payout ratio quer diz 51.98 por. acredito que aqui seja um outlier e por isso não vou dar muita consideração esta parte até porque eles têm muitos rácios que estão bastante positivos em termos de interest coverage etc está muito bom e se virmos por exemplo o total dep to equity ok que eu também tenho muita consideração este rácio está na minha opinião bastante positivo de 51.7 1% muito longe dos 100% pronto em termos de dividendos eu acredito que aqueles distribuem não seja muito elevado ainda por cima comparativamente com o setor por isso aqui tem Talvez um ponto negativo não é que 4% não seja mau mas eles já tiveram a distribuir mais já tiveram aqui nos 5 pon qualquer coisa não é muito interessante por isso eu acho que estees 4% ainda dá para aproveitar depois em termos de crescimento de empresa tem crescido bem O seu revenue tem também crescido bem o seu ebitda o ponto mais negativo parece ser o earnings perare diluídos ou seja o crescimento do earnings perare diluído e também crescimento do Cash Flow operacional até que vamos ver daqu nada com o Cash flow opercional não cobre tão bem o individamento como deveria mas pronto em termos de momento a comparar com cp500 vemos que no último ano a Alexandria teve aqui um prejuízo enquanto cp500 subiu praticamente 30% nos últimos 5 anos a Alexandria teve aqui um prejuízo de 88% enquanto o ip500 subiu 83% e nos últimos 10 anos Alexandria subiu cerca de 71 por enquanto o ip500 subiu 13% e se virmos o máximo vemos aqui uma comparação quase metade ou seja alexandri subiu apenas cerca de 50000% enquanto o ip500 subiu aproximadamente 1000% mas já houve aqui uma altura que estiveram muito perto ou seja praticamente iguais agora será que Alexandria consegue recuperar e voltar a estar num K porque se chegar a estar no mesmo nível do ISP 500 como foi anteriormente então estamos a falar aqui de uma valorização de aproximadamente 500% é claro que isso seria muito bom se acontecesse por isso eu não sequero coloque essa possibilidade mas caso tenha sequer um démo dessa rentabilidade já são 50% oou que no espaço de Médio prazo não seria nada mau mas Pronto agora vamos ver aqui os modelos por isso aqui há vários que estão disponíveis dentro daqueles que estão Ok então temos aqui o price trings ratio multiples por isso o dcf não está aqui disponível temos aqui uma possível valorização de 0,20% ou seja isto praticamente no breakeven neste momento o que dizem seg irmos utilizando o ddm grow stable ou seja o dividend discount Model vemos que existe uma possível desvalorização de aproximadamente 30% Ok 29 por para ser mais exato 29.20 pronto utilizando aqui a ponderação do Simple Wall Street outros dizem que existe uma possível valorização de 43.70 por Ou seja que está subvalorizado por esta percentagem e se formos ver a saúde financeira da empresa vemos que eles têm muitos poucos ativos correntes mas ainda são superiores aos seus passivos correntes mas se olharmos para os ativos não correntes então vemos que são muito superiores aos passivos não correntes por isso é que eles dizem que ok os ativos correntes são inferiores aos passivos não correntes mas os teus ativos não correntes são muito mas muito superiores aos passivos não correntes por isso é isso que se quer e também em termos de depto equity está ótimo por volta dos 50% e para ser mais exato cerca de 47 p 30% e Eu discordo quando dizem que está elevado aqui dizem que está elevado eu não acho que esteja elevado para além que eles até tiveram a melhorar ao longo dos anos ou seja anualmente tiveram a distanciar cada vez mais os seus capitais próprios do individamento até que está com rácio neste momento de aproximadamente 50% o que me parece ótimo E aqui é aquilo que eu estava a dizer há bocado que o cas FL operacional não cobre tão bem o individamento da empresa pronto mas ainda tenho outra má notícia ou seja esta aqui já sabemos que o dividendo podia ser mais elevado ou seja o dividend podia ser mais elevado mas á possível valorização que esta empresa pode ter para mim está OK agora o fator mais negativo de todos é este é o facto de haver aqui um grande insite sell recentemente ou seja nos últimos TRS meses houve um inside Cell muito grande e tal como Podes ver esta venda foi por parte de um dos fundadores e também um dos diretores e por isso isto Talvez possa indicar que algo mal pode estar para vir ou então simplesmente precisaram de liquidez assim sente antes de adquirires tem isto em consideração Pronto agora utilizando a ponderação do Stock Rover que é aquilo que eu dou mais importância porque é o plano de pago OK existe aqui uma margem de segurança de apenas 6% depois utilizando aqui o Alpha spread eles num cenário base dizem que está subvalorizado por 14% mas utilizando o dcf eles dizem que existe uma possível desvalorização de 49% é assim se o finbox diz que não é possível utilizar esse modelo é porque talvez o dcf não seja mais indicada Apesar deles utilizarem é por isso que aqui apresenta uma desvalorização tão grande por pode não ser a mais indicada para a respectiva empresa mas pronto aqui também mostra um outro aspecto negativo que é o declínio do return on investment capital por isso deixou de 3 para 2% Ok Isto é um aspeto negativo Isto É um cenário normal num cenário negativo diz que está subvalorizado apenas por 1% e num cenário muito bom diz que está subvalorizado por 32% depois aqui em termos de previsões a partir desta ponderação Ok utilizando o value investing dizem que a mediana está nos 14.91 por sendo que no pior cenário uma desvalorização de 4.10 por e no melhor cenário uma possível valorização de 57.16 por. depois aqui a probabilidade desta empresa ir à falência eles dizem que é 21% sendo que tem um score muito elevado e muito bom em termos de environment social and governance pronto em termos de Notícias mostra aqui alguma renovação de contratos que já tinha com grandes parceiros e também medidas que contribuem positivamente para o impacto social aqui da Saúde Mental por exemplo pronto e para terminar temos também aqui com base no rating de analistas uma compra moderada com possível Upside de 10. 30% sendo que mais uma vez saliente que houve uma grande venda por parte dos insiders Ok será que isto pode indicar algo negativo não sei por isso tem atenção a isso OK depois toma uma decisão com base nos teus estudos só quero que tu utilizes um meos estudos para te auxiliar e assim ajudar-te assim sendo como resta fazer é só vir aqui à fream 24 e fazer a minha aquisição por isso neste momento Tenho apenas um saldo disponível de 63 por isso eu tenho que transferir para aqui atenção que isto diz aqui menos 8 mas isto é porque tá a ter este prejuízo no dia de hoje ou seja basicamente estão a dizer que mpw no dia deje deixa um bocadinho Tá a ter aqui um prejuízo de cerca de $840 mais um prejuízo de ltc de 63 C que tá neste momento estes 9 pronto só para tu teres essa noção o que eu vou fazer é o seguinte eu vou a minha Saving account porque eu já transferi a vuto para aqui e vou transferir para esta conta cerca de 200 para então fazer a minha aquisição por isso vou aqui área de membros vou transferir aqui para a minha conta transferir entre contas e colocar aqui o código Pronto já tá só vou aqui ao canto superior direito para me dar de inglês para português porque pode ser mais fácil para quem não domina totalmente o inglês por isso vou alterar aqui para português e agora vou transferir cerca de 220 mais ou menos isto para a minha conta que é para investir em rits por isso é 900 e 81 exatamente esta e confirmar enviar um pedido agora Volto à minha conta e em poucos segundos já lá deve estar o dinheiro por isso esta conta exato acho que já caiu aqui na conta exato 803 agora a Alexandria é que o ticker are por isso a negociar Estados Unidos da América n caso ações arm R aqui está Alexandria real estate equities Inc exatamente esta agora eu quero adquirir cerca de duas ações porque aliás é o máximo que permite porque já eu queria aproximadamente 200 mas aqui como te permite apenas adquirir inteiras porque para seres o legítimo dono Obrigatoriamente tens que adquirir inteiras então aqui só permite adquirir duas porque é com base no saldo que tenho disponível neste momento assim sendo pronto vou adquirir cerca de 245 porque senão só adquiria 122 por isso O mercado está aberto e colocar ordem de compra confirmar compra e está feito pronto a aquisição já está feita comecei com o juiz Inicial aproximado de 5 cêntimos por isso isto representa cerca de 0.02% também está relacionado com o spreed mas isto entretanto rapidamente oscila e muda de valores porque agora já estou com um bocadinho de lucro de qualquer modo Este foi o meu estudo para este mês eu espero que tenha sido útil se foi não te esqueças de colocar aqui um gosto no patreon e e até uma próxima