Vídeo: Habitação. “O Estado devia tratar primeiro do seu próprio património devoluto”

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bem-vindos à rádio observador mais uma
entrevista da nossa série em que
assinalamos 10 anos observador e 5 anos
de rádio observador hoje temos connosco
Luís Mendes Luís Mendes é geógrafo eh
investigador no instituto de geografia e
ordenamento do território e da
Universidade de Lisboa e vamos falar um
pouco sobre habitação tema mais mais
digamos mais presente no debate público
não poderia não podia haver eh Luís eh
H princípio deste século
20 anos mais ou menos construiu-se em
Portugal 100.000 habitações por ano
atualmente não chegam a construir-se
20.000 enfim varia um pouco de ano para
ano eh não não não estará aqui o
princípio do problema B antes de mais
bom dia felicitar a rádio observador por
mais um aniversário e Agradecer o
convite Jé Manuel estou aqui com muito
gosto eu penso que o problema maior não
está necessariamente na construção nova
ou na falta de construção nova é de
facto um F importante para o
funcionamento do Mercado de habitação e
para permitir o acesso a casa mas a
nosso ver eh eu estou a falar de um
amplo consenso académico sobre a matéria
a verdade é que e construiu-se muito na
na no último quartel do século XX H E
isso gerou um
superávit de casas bastante
significativo nós neste momento somos
dos países da ocde um dos países talvez
até sejamos o que tem maior superávit de
casas relativamente ao número de
famílias nós temos para além do número
de famílias mais de 1 milhão e e e meio
e de casas disponíveis portanto casas
disponíveis ou casas existentes casas
existentes
cases disponíveis uma boa parte delas
têm outras utilizações não é segundo as
habitações e casas de Veraneio casas
graneiro
casas de imigrantes el um país com
muitos imigrantes não é É verdade José
mas deste 1,5 milhão e me a
sensivelmente metade está devoluta ou
seja não tem qualquer função está
Desprovida de função social ou económica
e é por isso que os investigadores em
linha também com muito do que é digamos
H que são as orientações da das Nações
Unidas da própria União Europeia
H percebemos que o problema não está
necessariamente na construção até porque
a construção em si uma casa não é um bem
equivalente a um carro ou uma caneta ou
um microfone ou um televisor
eletrodoméstico uma casa o seu valor
varia muito em função de um conjunto de
perceções que existem no mercado e isso
significa que H por mais casas que se
construam e por mais incentivos fiscais
ou benefícios que se deem à construção
isso não significa hoje O problema não é
haver benefícios fiscais é ha carga
fiscal É verdade toda a gente diz que o
custo da habitação em termos de fiscal
desde que a compra de terreno a liccia
até à casa em si é uma parte muito
substancial do preço da habitação
verdade mas repar nós tivemos o que eu
queria dizer é que não há benefício
fiscal que e compense neste momento e à
propriedade e à construção e e à
promoção Imobiliária a construção em e
em custo acessível portanto nós temos
nós estamos a viver uma conjuntura
difícil para a indústria da construção H
mas também percebemos que os benefícios
e nós na década pós
a crise económica social portanto esta
década que passou sensivelmente uma
década não foi estamos finalizamos essa
década mas H nós tivemos benefícios
elevadíssimos ao nível da reabilitação
Urbana E isso não se traduziu
necessariamente num aumento de habitação
acessível o que vimos foi que os
esforços as baterias da construção civil
foram dirigidos para Novos Produtos
Imobiliários muitas vezes de luxo e cond
domínios privados o jamento local que
foi fundamental de facto para reabilitar
a cidade mas que não criou oferta no
mercado acessível e esse é o grande
problema portanto não é linear que
benefícios fiscais para o setor da
construção da propriedade se traduzam
num aumento de casas a custo acessível
sim mas vamos ver temos que discutir o
que é que é o conceito de custo
acessível que é melhor ver isso mas
antes disso porque é que há tantas casas
de digamos ditas sem utilização social
dizias bom Eu por acaso até escrevi um
texto há pouco tempo relativamente a
isso H há aqui algumas algumas razões
importantes estruturais que não
necessariamente a especulação
imobiliária fala-se muito que As casas
estão vazias por questões de especulação
haverá um grupo não do ponto de vista do
do proprietário não tenha não tem
particular vantagem em ter a casa vazia
sim exatamente do pequeno proprietário
daquele que não tem necessariamente uma
lógica de lucro imediato ou mas quando
falamos dos grandes fundos de
investimento imobiliário ou mesmo do
investimento estrangeiro H pode haver
uma expectativa e há uma expectativa mas
quando estamos a falar de 700.000
habitações esmagadora ma mas uma parte
delas são pequeno mercado e sobretudo
pequenos prietários que às vezes tê uma
casa duas casas quer dizer e que não
está sequer no mercado por por razões
especiais reservada por verdade e já LV
Vamos eu vou ter ser bastante sintético
eu só queria começar por dizer que me
parece que é razão talvez menos
importante mas que é uma razão que é uma
questão de especulação ou seja e isso
existe portanto há uma perspectiva de
económicos que é permanente em vários
grandes operadores do mundo imobiliário
como os fundos de investimento etc mas
depois temos todo um conjunto de razões
que de facto eh servem muito aquilo que
é narrativa da própria pequena
propriedade e do pequeno senhorio ou do
pequeno proprietário que é a primeira
nós temos um caso muito complicado de
heranças indivisas nós somos um país de
imigração eh temos muito património que
passa de geração em geração e que não é
e resol a situação não é ouva portanto
Os Herdeiros não se entendem muitos não
estão em território nacional e o que
acontece é que há mesmo casos complexos
até muitas vezes emocionais e simbólicos
mas que dificultam a portanto a digamos
a a partilha da herança e por essa
finalidade dar depois uma função
económica social ao locado não é H
Depois temos uma falta de investimento
público tremendo nos nas últimas décadas
à reabilitação Urbana ch an a última
década
H é gritante a falta de investimento
público nesta matéria e e não há também
investimento a nível do setor privado no
sentido de reabilitar e as suas
habitações e colocá-las no mercado na
última década houve muito houve mas aí
houve um interesse sobretudo nas áreas
até mais nobres da cidade de Lisboa e do
porto etc que eram as áreas que estavam
também mais mais estragadas digamos
assim eram asáreas mais antigas ex e
preencheu o filão do imobiliário de luz
não é que hoje até está relativamente
esgotado
H A não ser que extravase para as áreas
periféricas com com boas amenidades e
acessibilidades mas
H há aqui uma tónica comum que é a falta
de investimento público e ao longo das
décadas houve vários programas a partir
dos anos 70 houve vários programas mas
muito exíguos e muito concentrados nas
principais cidades mãe das áreas
metropolitanas port estou a falar Lisboa
e Porto e portanto fora do Centro
Histórico não havia efetivamente
programa hoje o prr é uma
oportunidade extraordinária queer ao
nível da reação energética que é da
reação Urbana que pode permitir
ultrapassar esses desafios sim mas a
regulamentação existente é muito
complica digamos assim portanto complica
tudo às pessoas quem quer fazer qualquer
coisa tem dificuldades
gigantescas E aparentemente fazem-se
novas leis e complicam ainda mais por
exemplo nós temos uma lei leas relativas
à licenciamento energético que em muitos
aspectos a certificado energético hoje
em dia é obrigatório em todo lado que
temem muitos aspectos são completamente
absurdas por exemplo uma casa antiga com
paredes grossas de alvenaria Vale menos
com uma casa de tijolo desde que tenha
desde que tenha duas paredes de tijolo
não é portanto parece que há uma vontade
de não reabilitar porque as casas
antigas são parede alvenaria de pedra
nunca vão ter uma boa sução energética
deixe-me dizer muitas dessas diretivas
emam diretamente ou muitas dessas leis
emanam diretamente diretivas da União
Europeia e vem aí uma até uma nova
diretiva mais
apertada do ponto de vista do do consumo
energético h o grande problema é que o
nosso Parque Habitacional também é muito
envelhecido nós não passamos por nenhuma
Guerra Mundial não passamos por
conflitos destrutivos felizmente estamos
no extremo ocidental da Europa e
portanto o nosso Parque Habitacional é
muito muito envelhecido algum tem aqui
em Lisboa tem muitos séculos até muito
antes até do terremoto 55 o que é que
acontece é normal que perante casos
pontuais de de de habitação até com
alguma qualidade mas mais antiga o o
seja difícil aplicar a lei a esses casos
não é H porque a lei provavelmente não
tá bem feita ou ou porque tem que ser
revista naturalmente H agora deixe-me
dizer-lhe que o prr tem de facto aqui
uma uma injeção de Capital muito
considerável quando consideramos toda a
dotação orçamental que os vários
governos dos últimos 30 anos ou 4 anos
injetaram na habitação no setor da
Habitação nós temos aqui um um reforço
muito significativo que está a ser
aproveitado pelos municípios aí p o
próprio estado Central mas um rit muito
ento se os municípios e o estado central
não tem assim depende um bocadinho
Apesar todo em Lisboa a Parque
Habitacional ainda significativo cerca
de 11% da da oferta de habitação em
Lisboa mas fora de Lisboa é minúsculo e
portanto onde é que se pode quer dizer
há o dinheiro para aplicar Aonde a
infraestruturas também mas o objetivo
era tentar H criar aqui uma facilidade
de Apoio aos privados e muito dinheiro
permite a reabilitação de de edifícios
mesmo suburbanos portanto com 40 Anos 30
anos mas com suficientes condições de
conservação e manutenção e e e as
câmaras municipais estão dotadas desse
dinheiro para poderem e comparticipar eh
posso lhe falar por exemplo do caso de
Sintra que comparticipa até 30% de forma
Total a obra e uma obra de recuperação
de fachada desde que rechada e outros
aspectos estruturais do edifício desde
que cumpram as Tais diretivas mas o
programa até tá muito simplificado quer
do ponto de vista da candidatura quer do
ponto de vista dos critérios é um
programa bastante abrangente eu acho que
depois a maior parte do mercado privado
e os particulares não têm conhecimento
muitas vezes destes programas eles não
são saber o que é que eles fazem
reabilitação eles fazem a reabilitação e
o que é que ganham com isso depois fazem
um investimento bom mas é um
investimento comp participado Vamos
pensar aqui no caso de S parpado Mas
enfim a 30% tá bem e 70% tem que ter lá
o dinheiro depois como é que esse
dinheiro é como é que vem como é que vem
esse dinheiro de volta é PR tem que
maximizar eu eu acho que neste moment a
única forma de ver esse dinheiro de
volta é aumentar o preço das habitações
eu acho que é possível mais do que isso
porque
eh neste momento há instrumentos que
permitem ao mercado conseguir Eh estamos
a falar do pequeno proprietário
conseguir com uma margem do lucro
naturalmente mais limitada mas conseguir
e ir ao mercado e obter um retorno do
investimento isso mas não acha que as
pessoas reabilitação mas reabilitação
mesmo o resto não acha que há um certo
receio dos proprietários de fazer o que
quer que seja porque cá uma grande
enorme estabilidade Legislativa há uma
narrativa que é comum isto tudo já o
comprovam de que a maior parte dos
senhorios e os proprietários estamos a
falar dos pequenos proprietários têm um
receio e uma falta de confiança muito
muito grande no quadro regulatório Tem
havido uma uma uma verborrea uma
verborreia Legislativa
tremenda eu eu aí excluia se calhar o
mais habitação Eu acho que o mais
habitação tenta conciliar aqui uma visão
de estado e de mercado foi muito mal
tratado eu acho na agenda mediática
porque em virtude às vezes algumas notas
mal tratado os primeiros resultados do
investimento do ano passado é uma
catástrofe caiu uma quebra H uma quebra
muito muito acentuada do investimento
verdade é verdade mas também estamos a
assistir a uma uma lenta uma lenta
recuperação a esse nível e o mais
habitação em parte poderá ser também uma
explicação para isso é certo é que a
narrativa do mercado funciona também
muito não só por essa lógica de
investimento e retorno funciona também
muitas vezes por uma perceção e quando
os principais atores em meio mediático
transformam um programa que até tem
algumas oportunidades não é tudo mau tem
alguns desafios e transformam aquilo
assim num num demónio fica difícil para
o pequeno proprietário compreender como
é que po investir eu posso lhe dizer h
que tive depois da da promulgação do
mais habitação eh tive vários amigos
interessados muitos nem têm são
professores portanto nem têm ligação
nenhuma ao mundo imobiliário mas têm
Algumas casas tê alguns fogos de heran
etc e ficaram interessados em colocarem
em arrendamento acessível por exemplo
alguns amigos também construtores que
têm interesse em colocar os seus prédios
em arrendamento acessível e que estão a
tratar disso agora depois não acompanhei
os processos não é mas tem havido Tem
havido alguma alguma alguma tentativa eu
acho que mais habitação deixa-me só
dizer mais habitação pelas medidas
temporárias e pontuais que permitia
porque não é um programa estrutural mas
permitia ali desbloquear alguns
problemas do mercado de arrendamento do
mercado imobiliário de facto tem algumas
potencialidades eu acho que não tem não
não apresenta os fatores estruturais que
são necessários para resolver o problema
da crise de habitação e que é uma crise
de acesso é uma crise de acesso Quais
são as faltas estruturais então falta de
investimento público na habitação nós
temos um mercado profundamente
desregulado porque ou pelo é muito
regulamentado mas é muito
desregulado Como sabe a esmagadora
maioria da propriedade em Portugal
nomeadamente do stoque Habitacional está
na mão dos privados
98% portanto ao longo pelo menos os
últimos 50 anos maior parte dele é
habitação própria é Habitação é
habitação própria habitação pró É
verdade mas nós permitimos que existisse
uma construção B barda portanto uma
construção massiva so tudo na periferia
das cidades
H permitimos que muito solo fosse
impermeabilizado para essa construção
neste momento temos
725.000 devolutos que é muita casa
portanto também aí estamos nos no top no
top três da ocde é muita casa um receio
tremendo da parte dos dos proprietários
em colocar as as casas com uma função ao
nível por exemplo do arrendamento
dinamizando o arrendamento bastava que
destes
725.000 100
entrassem no mercado automaticamente
verificarse ia entre 100.000 a 150.000
verificar se H uma baixa nos preços sim
mas o problema é foi que a mensagem para
todos os efeitos de vamos resolver o
problemas ocupando as casas ou proendo
as casas ou
arrendando coercitivamente aterrorizou
toda a gente verdade é verdade e foi o
problema também foi e não foi da
obviamente da agenda mediática mas foi
dos dos atores que vão à agenda
mediática e começaram a monopolizar o
debate em torno do arrendamento forçado
não mas isso foi uma ideia do quer dizer
quando quando isso aparece no pacote
naturalmente isso mas está mas o
realment forçado e e a tomada de posse
administrativa estão na lei já desde a
constituinte portanto da nossa da nossa
Constituição até há poucos dias foi a
Helena eh eu Nesse artigo remeti para a
legislação de habitação Urbana de 2008
mas foi Helena toda a gente não se
aplica não é pode-se aplicar porque é
que noutros países da Europa aplica-se
como
sim mas não se aplica cá porquê Bom eu
acho que nós temos um problema de
Justiça também temos problemas no setor
da Justiça temos problemas de até falta
algum podor do Estado em ser mais
intervencionista e eu percebo nós temos
uma cultura profundamente arregada na
propriedade toda a Europa do Sul cont ou
será porque às vezes as contas não batem
certo portanto se um se um se se um
estado se apropriado apropriar quer
dizer tomar conta de um de um imóvel
fizer as obras que é necessário lá fazer
eh
e mantiver aquelas rendas quando é que
devolve o imóvel ao proprietário eh
bom acord ramento forçado de acordo com
o arrendamento forçado ao fim de 5 anos
ou seja H fim da 5 anos se paraar se
forem se for pago o investimento que lá
foi feito é todo e mas o mais habitação
prevê isso mais habitação prevê pagar
quando isso acontece e eu quero aqui
esclarecer uma coisa que nunca foi dita
ou muito poucas vezes foi dita em no no
no Panorama mediático nacional que é e o
mais aquilo que se entende por
arrendamento forçado é extremamente
limitado em termos de critério de casa
Dev voluta eu posso lhe dizer que tenho
dois devolutos digo aqui publicamente e
esses dois devolutos não estão no
mercado por opção minha questões
emocionais e não só também de de de de
livros tenho uma casa só de boteca Isto
é função social e é uma função para mim
não é uma função social mas não pode ser
considerado um devoluto exatamente por
isso ou seja aquilo que H os critérios
de arrendamento forçado que est
seguramente tem lá água tem lá
eletricidade não é
exatamente Portanto o o devoluto de
facto que é considerado se calar o iné
coloca como devoluto porque não tem lá
nada passou por lá e colocou como Dudo
mas depois na prática não é uma casa
devoluta portanto a gente não sabe
quantas das 600.000 não serão parecidas
mas não t alguma ocupação digamos
permanente E é isso que é um bocadinho
assustador termos este esta qu é que são
quase 14% do estoque Habitacional os
Devotos a nível Nacional são 14% é muito
uma parcela deste destes 725.000 bem
estimulados a entrarem no mercado e na
oferta baixarias preços
consideravelmente mas eu acho que o
problema maior Nós temos dois grandes
problemas uma lei do arrendamento que é
que não funciona que é 2012 está cheia
de botox cheia de alterações ela não
funciona nós precos de uma lei do
arrendamento que seja equilibrada que
estabilize e
credibilizar e para isso nós temos ter
aqui intervenção do estado revogando
esta lei promulgando uma lei nova que
seja equilibrada em direitos e deveres
quer para os proprietários quer para os
Os Inquilinos porque reparo ao longo eu
não posso aqui desenvolver mas podemos
entrar por aí ao longo do historial do
do arrendamento Desde o tempo da
primeira república o que nós temos a
Manel é um um um um quadro regulatório
completamente esquizofrénico ou melhor
bipolar por um lado congela rendas
durante meio século e não permite
qualquer taxa de retorno aos senhorios
por outro liberaliza de uma forma que é
um atentado ao direito à habitação e e e
desequilibra e distorce profundamente do
mercado e o que nós precisamos é de uma
lei equilibrada H olha tivemos uma
proposta eu digo aqui publicamente e a
proposta foi no tempo do governo de
Santana Lopes essa proposta técnica e
cientificamente é uma das melhores Só
que nunca viu a luz o dia pelas sei eu
conheço sei E também porque o governo
que veio a seguir que fez questão de dar
capo dela pronto ora portanto nós temos
aqui Gover Sócrates nesse caso concreto
e era uma
proposta muito equilibrada hoje é também
consensual até nos meios mais críticos
da universidade é consensual ver essa
proposta como uma proposta equilibrada
portanto essa situação do arrendamento
tem que ser resolvida a segunda é uma
falta de investimento gigante em
habitação pública quer dizer nós temos
um parque público 2% referiu de facto as
exceções do Porto e de Lisboa mas e em
Lisboa até alberga veja bem 20% da
população portanto quinto da população
vive apesar do dos Por isso que às vezes
quando se fala de Lisboa como sendo o
sítio o coração dos problemas eu sinto
que às vezes há um bocadinho de olha de
olhar para o umbigo olhar para o umbigo
sermos muito lisbo cêntricos verade
verdade é verdade e tem toda a razão e e
as cidades médias podem até oferecer
aqui um Panorama muito interessante de
de de recuperação e de povoamento do
país e e pegando precisamente em
habitação acessível mas essa falta de
investimento público em reabilitação e
em habitação pública é um problema
porque na prática não permite regular o
mercado e portanto temos um mercado
desregulado distorcido por vários
fatores por outro lado temos uma falta
de um estado intervencionista que no seu
meio em vez de meter foi cenar a alheia
devia tratar do seu próprio patrimônio
devoluto não é em primeiro lugar e
sabemos que o estado é um dos grandes
proprietários portanto tratar primeiro
do Seu arrumar a casa e depois apoiar os
privados nessa reabilitação T primeiro
do seu é um bom tema um bom tema para
começarmos outra conversa mas o tempo
voa e acabou muito obrigado pelo obgado
pel convite obgado